Barcelona, 7 enero 2021.
Una de las frases más conocidas e icónicas del cine es la de Julius Henry Marx, el conocido Groucho Marx, en la película Go West de 1940, “Damas y caballeros, estos son mis principios. Si no les gustan tengo otros”.
Con alguna variación podríamos aplicarla a la regulación en materia de arrendamientos de fincas urbanas nacional y catalana. “Señor cliente, propietario de una vivienda o de un local situada/o en Cataluña, esto es lo que dice la regulación catalana en la materia, pero veamos si le conviene más a sus derechos e intereses, la regulación estatal.”
Al margen de la posible inconstitucionalidad de las normas autonómicas en la materia, mientras ambas regulaciones estén vigentes, son plenamente válidas y aplicables.
En relación a la aplicabilidad de las normas, se plantean interesantes cuestiones jurídicas como la relativa a la existencia o no de jerarquía normativa entre la norma catalana y la estatal; o incluso, sobre la aplicación supletoria entre ellas.
Con este marco normativo, es fácil imaginar una lectura del contrato de arriendo a lo Groucho Marx en Una noche en la ópera (1935): “La parte contratante de la primera parte será considerada la parte contratante de la primera parte…”
Y lo anterior no es baladí. Dada la avidez legisladora en la materia por parte de ambos legisladores, desde el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se han aprobado varias normativas en la materia con una alcance amplio: sobre la duración de los contratos de alquiler, sobre las rentas, sobre las fianzas y garantías, sobre las cantidades debidas y los gastos comunes, sobre las obras y mejoras, relativas a las consecuencias del incumplimiento del contrato, a la paralización de los procedimientos judiciales en todas sus fases: antes de presentar la demanda, recién presentada la demanda, en los juicios pendientes de señalamiento, o realizado, pendientes de vista, y a la fase ejecutiva, etc..
Incluso en el caso de la norma catalana, el legislador va más allá en el (DL 34/2020) Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocios arrendados, cuando en la Disposición Transitoria, deja sin efecto dos de los principios fundamentales en materia de obligaciones y contratos, cuales son el principio de la autonomía de la voluntad, siendo que la voluntad de las partes tiene fuerza de ley entre ellas, sin que el cumplimiento de los contratos pueda dejarse al arbitrio de una las partes contratantes. A contrario de lo establecido por el reciente (RDL 35/2020) Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio, y en materia tributaria (BOE nº334 de 23/12/2020) que regula entre otros, medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocios, que se aplicarán “En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma,..” (art.1)
El RDL 35/2020, entra en vigor tras la pérdida de vigencia del RDL 15/2020, 21 de abril, que a su vez, complementaba las medidas reguladas en el RDL 7/2020, de 12 de marzo en materia de arrendamientos urbanos de locales comerciales y oficinas.
El RDL15/2020, regulaba una moratoria en el pago de la renta de los alquileres inmuebles destinados a un negocio o actividad económica, así como, el arrendamiento de la actividad misma. La moratoria consistía en un aplazamiento, mediante el pago fraccionado, sin intereses ni penalizaciones (en el caso de entidades o empresas públicas y grandes tenedores). Para los pequeños propietarios, el RDL no regulaba el alcance ni el plazo de las rentas ni del aplazamiento. El actual RDL 35/2020, sigue la misma línea de su antecesor.
Veremos en qué consisten estas medidas, y en una próxima entrega, expondremos una comparativa con las vigentes en Cataluña reguladas en el DL 34/2020.
El RDL 35/2020 entró en vigor el 24 de diciembre pasado, y el conjunto de medidas relativas a la obligación de pago de la renta, y de carácter fiscal y tributario.
Se aplica a los arrendamientos de locales comerciales, oficinas, y arrendamientos de industria regulados por la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, suscritos entre:
Arrendadores/ grandes tenedores (es decir, entidad o empresa pública, persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de más de 1.500m2/c. Y otros arrendadores (personas físicas o jurídicas distintos de aquéllos);
Arrendatarios que serán PYMES o AUTÓNOMOS, en los que concurran los siguientes requisitos:
En el caso de arrendatario PYME:
- No deberán superar los límites establecidos en el art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, sobre formulación de cuentas anuales abreviadas (activo de hasta €4M, cifra neta de negocios hasta €8M, plantilla de hasta 50 trabajadores.)
- Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma hasta mayo 2021 probada por Real Decreto 926/2020, 25 octubre (RD 926/2020)
- Tratándose de una actividad no directamente suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En el caso de arrendatario AUTÓNOMO:
- Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma por el RD 926/2020, en el RETA o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma por el RD 926/2020.
- Tratándose de una actividad no directamente suspendida, deberá haber visto reducida la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En ambos casos, el arrendatario acreditará al arrendador el cumplimiento de los requisitos anteriores mediante la siguiente documentación:
- En caso de suspensión de actividad, el certificado expedido por la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- En caso de reducción de actividad, mediante una declaración responsable. Se faculta al arrendador para requerir al arrendatario que le muestre sus libros contables para acreditar tal circunstancia.
Las medidas que contempla el RDL 35/2020 son tres: reducción de renta, moratoria de pago, y aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta de contratos suscritos con pequeños propietarios/arrendadores. En todos los supuestos, deberán ser solicitadas de manera fehaciente por el arrendatario antes del 31 de enero de 2021.
Estas medidas no serán de aplicación si el arrendador está en concurso, o si como consecuencia de la aplicación de estas medidas, pudiera encontrarse probablemente en esa situación o insolvencia.
En el caso de acuerdo entre las partes anterior al RDL 35/202, las medidas se aplicarán al plazo no contemplado en dicho acuerdo.
REDUCCIÓN DE LA RENTA
Será del 50% por todo el tiempo de vigencia del estado de alarma y sus prórrogas, siendo extensible a las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4.
MORATORIA
O aplazamiento del pago por todo el tiempo de vigencia del estado de alarma y sus prórrogas, siendo extensible a las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4.
Dicho aplazamiento está exento de intereses y penalizaciones durante los 3 primeros meses.
El pago aplazado deberá realizarse en los 2 años siguientes a la finalización del estado de alarma y mientras el contrato esté en vigor.
Dichas medidas no se extienden a los gastos comunes que satisface el arrendatario derivados del mantenimiento u otros, y de los que se beneficia.
El arrendador dispone de 7 días hábiles para responder a la medida solicitada. Se aplicará automáticamente la elegida por él de entre las opciones solicitadas por el arrendatario. En su defecto, se aplicará automáticamente la medida solicitada por la parte arrendataria.
En ambos casos, reducción o moratoria, se aplicará a la renta correspondiente a la mensualidad siguiente al final de aquel plazo.
APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO
En este caso, el RDL 35/2020 permite a la partes aplicar todo o parte de la fianza, al pago total o parcial de las alguna mensualidad, con la obligación de reponerla en el plazo del año siguiente desde su disposición, o de su vigencia si fuera inferior.
MEDIDAS FISCALES Y TRIBUTARIAS
(i.) En el caso de alquiler de local o de industria cuando el inmueble se destine al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 del IAE, los pequeños propietarios/arrendadores podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021. No será aplicable, cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la LIS o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive.
(ii.) Los contribuyentes del IS, IRPF, IRNR que obtengan rentas mediante establecimiento permanente situado en territorio español que cumplan las condiciones del artículo 101 de LIS, en los períodos impositivos que se inicien en el año 2020 y en el año 2021 podrán deducir, en dichos períodos, las pérdidas por deterioro de los créditos derivadas de las posibles insolvencias de deudores reduciendo de 6 a 3 meses el plazo desde el vencimiento de la obligación.
(iii.) Se reduce de 6 a 3 meses el plazo para que las cantidades adeudadas por los arrendatarios tengan la consideración de saldo de dudoso cobro en los ejercicios 2020 y 2021.
