26 de julio de 2019. Según podemos leer en la prensa especializada, los fondos que adquirieron grandes carteras de inmuebles con la crisis inmobiliaria, empiezan a deshacerse de una tipología de dichos activos que interesa a los fondos más conservadores y que trabajan a largo plazo, como las aseguradoras, los fondos de pensiones y determinadas SOCIMIs especializadas.
En los últimos años se han incrementado las adquisiciones de grandes carteras de suelo por parte de estos agentes del sector, para la construcción de grandes promociones inmobiliarias residenciales, libres y protegidas, destinadas al alquiler a largo plazo. También se destinan a la promoción de otro tipo de residencial, como el de las residencias para estudiantes y las residencias para personas mayores, en menor volumen.
El producto es escaso, y se encuentra fundamentalmente en manos de grandes fondos de inversión, de algunas inmobiliarias y de la Administración pública.
En la mayoría de las ocasiones, la transmisión de instrumentaliza como un “build to rent”, la cedente vende y se obliga a realizar la construcción de la promoción “llaves en mano”, que financia el fondo adquiriente, que participa en el proyecto.
Este tipo de inversión tiene una rentabilidad menor que la de una inversión a corto, que va desde el 3,5 al 5%.
Estas operaciones también se están produciendo en el resto de Europa.
En España la adquisición en propiedad de la vivienda se descarta para las próximas generaciones debido, fundamentalmente, a la falta de ahorros, la precariedad laboral (esta última es la causa principal para el Banco de España) y la dificultad de acceder a financiación.
A lo anterior, debemos añadir la evolución de los precios, que si bien se estabilizará en los próximos años, según algunos expertos, estará por encima de los precios medios existentes en la época de la crisis.
A finales de 2018, un informe de la agencia de calificación crediticia Standard & Poor’s estimaba que el ritmo de crecimiento del mercado inmobiliario residencial se ralentizaría en los próximos años. Sin embargo, ello no afectaría de manera relevante al precio, y estimaba que el precio medio aumentaría un 5,6% en 2019, un 3,5 % en 2020, y un 3% en 2021.
El 52% de los nuevos hogares que se han creado en España en la última década lo han sido en ealquiler.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) proyecta la creación de 1,8 millones de hogares de 2018 a 2033, lo que supone una necesidad media de 120.000 nuevas viviendas al año.
El Boletín Económico del Banco de España sobre la evolución del mercado de vivienda en España de Abril 2019, indicaba la existencia de un desajuste entre la demanda y la oferta de viviendas nuevas desde 2013, en el que los niveles de demanda (viviendas transmitidas, medidas por las transacciones ante notario de vivienda nueva) vienen superando a los de la nueva oferta (viviendas terminadas, medidas por los certificados de fin de obra), de forma continuada.
Este nuevo escenario, plantea otra necesidad del mercado, la existencia de agentes especializados en la gestión de grandes carteras de inmuebles residenciales en alquiler, que trataremos en otro artículo en breve.
