El Covid-19 y las medidas económicas relativas a la moratoria de rentas de alquiler y a la moratoria hipotecaria, aprobadas por el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo.

Barcelona, 3 de abril de 2020.

Ayer, día 2 de abril, el BOE publicaba el Real Decreto-Ley (RDL) 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. El RDL entró en vigor el mismo día de su publicación y estará vigente por todo el tiempo de vigencia del estado de alarma.

Este texto se añade a los anteriores dictados tras la declaración del estado de alarma, e incluso amplía algunas de las medidas aprobados en aquéllas (la más destacada desde el Gobierno, es su ampliación a los autónomos, profesionales y trabajadoras del hogar). Todos ellos tienen en común tres objetivos: la lucha contra la pandemia, el apoyo y la ayuda a los trabajadores, a las familias y a los autónomos, y apoyar la actividad económica.

En este artículo vamos a exponer las medidas de apoyo a trabajadores, familias, autónomos y colectivos vulnerables en materia de alquiler y cuota hipotecaria, reguladas en los artículos 1 a 27, ambos incluidos, del texto legal.

ALQUILERES: procedimientos de desahucio, duración del contrato y pago de la renta.

Procedimiento de desahucio.

Finalizado el estado de alarma, en los procedimientos de desahucio en los que estuviera señalado lanzamiento, si el inquilino se encontrara en una situación de vulnerabilidad económica a causa del Covid-19 que le imposibilite encontrar una solución habitacional para sí y para su familia, se suspenderá el lanzamiento. La suspensión también se producirá cuando el propietario se encuentre en situación de vulnerabilidad, en cuyo caso, el Letrado de la Administración de Justicia junto con los servicios sociales, deberán valorar la duración y alcance de las medidas a adoptar para su protección.

Si no estuviera señalado, el procedimiento se suspenderá hasta que se adopten medidas por los servicios sociales por un plazo máximo de 6 meses desde el 2/04/2020, transcurrido el cual se reanudará el procedimiento.

Duración del contrato.

El RDL regula una prórroga extraordinaria a solicitud del arrendatario, de los contratos de alquiler cuyo plazo de duración y de prórroga obligatoria o tácita finalice en el período 2/04/2020 a 2/06/2020, y por un máximo de 6 meses. En defecto de pacto entre las partes, esta prórroga es obligatoria para el arrendador.

El contrato prorrogado se mantendrá inalterado en todos sus términos y condiciones, incluida la renta.

Pago de la renta.

El RDL regula una moratoria en el pago de la renta de vivienda habitual privada o perteneciente al Fondo Social de Vivienda, para los inquilinos personas físicas y autónomos, que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a causa de la crisis derivada del Covid-19.

La moratoria se instrumentalizará a través de una condonación total o parcial de la deuda, o mediante el fraccionamiento de su pago.

Para el caso de arrendadores que sean grandes tenedores de vivienda, entidades o empresas públicas, son medidas de aplicación automática en defecto de pacto inter partes. Para el caso de los pequeños propietarios, el RDL deja al arbitrio de las partes estipular estas medidas. Existe un vacío legal sobre las medidas a aplicar en defecto de acuerdo entre ellas.

Arrendador que sea gran tenedor de vivienda, entidades o empresas públicas: se entiende por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Arrendador pequeño propietario: el no incluido en la definición anterior.

Gran tenedor de vivienda, entidades o empresas públicas. Medidas de aplicación automática:

Desde el 2/04 hasta el 2/05, el inquilino puede solicitar el aplazamiento del pago de la renta. En defecto de pacto entre las partes, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, entre las siguientes alternativas:

1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia que se devengue desde el 2/04 hasta 2/06/2020;
2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia. En este punto, el RDL es confuso ya que en su apartado 2 aplica esta moratoria por el mismo plazo que la reducción de renta, y expresamente indica que “en ningún caso” podrá superar el plazo de 4 meses. Por su parte, el apartado 4 mantiene su vigencia hasta que el inquilino disponga de la financiación estatal a este fin. Si la Administración se retrasa en la concesión de esas ayudas, podrían quedar rentas sin cubrir por ellas, cuyo cobro deberán negociar las partes.

En cualquier caso, el fraccionamiento deberá alcanzar el plazo mínimo de 3 años, que se contarán a partir del fin del estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Arrendador pequeño propietario:

En defecto de pacto, hasta el 2/05/2020 el inquilino podrá solicitar del arrendador un aplazamiento temporal de la renta o su condonación total o parcial. En defecto de acuerdo entre las partes, el inquilino podrá solicitar ayudas estatales para el pago de la renta. Las veremos más adelante.

En ningún caso se aplicarán intereses ni penalizaciones derivadas de la adopción de estas medidas.

Situación de vulnerabilidad económica derivada de la crisis del Covid 19.

De acuerdo con el RDL se entiende que existe esta situación en el inquilino, persona física o autónomo, en el que concurran conjuntamente los siguientes requisitos:

1. encontrarse en situación de desempleo, afectado por un ERTE, o por reducción de su jornada por motivo de cuidados.
2. en caso de ser empresario, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria los siguientes límites:
   1. el límite de tres veces el IPREM, esto es, 1.168€.
   1. este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
   1. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
   1. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será 4 veces el IPREM
   1. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será 5 veces el IPREM
3. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

No se entenderá en esta situación el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Salvo que lo sean en una cuota o parte alícuota de la misma, se haya obtenido por herencia o por transmisión mortis causa intestada, y salvo que acrediten la no disponibilidad de la misma.

La concurrencia de las circunstancias anteriores deberá acreditarse al arrendador por los medios siguientes:

• Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
• Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
• Número de personas que habitan en la vivienda habitual: i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. ii. Certificado de empadronamiento con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
• Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
• Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable del deudor o deudores

En defecto de algún documento, se sustituirá por una declaración responsable del deudor, quien dispondrá del plazo de un mes desde la finalización del estado de alarma para su aportación.

El RDL establece unos mecanismos de responsabilidad y de reclamación de daños y perjuicios frente a la aplicación indebida de la moratoria por parte del inquilino.

Ayudas estatales al pago de la renta.

El RDL regula dos tipos de ayuda. Una ayuda transitoria para el pago de la renta que se instrumentaliza a través de una línea de avales ICO de hasta un máximo de 6 mensualidades de renta, con un plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4; y una segunda medida destinada cubrir los descubiertos que pudieran producirse en la devolución de la esta ayuda transitoria que se denomina «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», que se integrará en el Plan Estatal de vivienda. La cuantía de esta ayuda será de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual, hasta un máximo de renta mensual de 900€.

MORATORIA HIPOTECARIA.

Las medidas que regula este RDL se extienden a las que en esta materia se regulan en el RDL 8/2020, de 17 de marzo, a favor de los deudores personas físicas o empresarios o profesionales definidos en el art. 5 de la Ley del IVA, que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la crisis derivada del Covid.19. Del mismo modo, este RDL establece una moratoria de los préstamos o créditos contraídos sin garantía hipotecaria para el pago de la renta del alquiler de la vivienda habitual o del inmueble afecto a su actividad y de viviendas distintas de la habitual en situación de alquiler que haya dejado de percibir la renta desde el 14/03/2020, para el cumplimiento de otras obligaciones.

Los deudores podrán solicitar a su acreedor la moratoria del pago de devolución del préstamo o crédito hasta pasados 15 días desde la fecha del fin de la vigencia del RDL 11/2020 o el plazo que, en su caso, amplíe el Consejo de Ministros.

La moratoria implica la suspensión de la deuda durante 3 meses (entendemos desde su solicitud debidamente cumplimentada, ya que el mismo RDL obliga a las entidades a la implementación de la misma en el plazo de 15 días desde su solicitud.). Durante este plazo no podrá aplicarse la cláusula de vencimiento anticipado ni la deuda devengará intereses.

La suspensión no requerirá su formalización por las partes ni su inscripción en el Registro de la propiedad, y sin embargo, surtirá plenos efectos frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no tenga su consentimiento. Dicha formalización y inscripción se otorgarán y practicarán desde el fin del estado de alarma, siendo a cargo del acreedor los impuestos devengados de dicha operación.

Situación de vulnerabilidad económica derivada de la crisis del Covid 19

En el deudor deberán de concurrir conjuntamente los siguientes requisitos:

1. Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo.
2. En caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos el 40%.
3. Los demás requisitos son los ya vistos para el caso de moratoria del pago de la renta, con las siguientes especialidades:
4. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos (nótese que estos no están incluidos en la moratoria de la renta), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar tal como se define para la moratoria de la renta.
5. Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

Nos encontraremos en una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando:

•  el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
• se haya producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.

Unidad familiar es la misma que la definida para la moratoria de la renta.

La acreditación de las circunstancias vistas se realizará por los mismos medios previstos para la moratoria de la renta.

En el caso de que dichos préstamos o créditos estuvieran avalados por fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores, cuando estos se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica exigibles al deudor, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

Las moratorias serán comunicadas al Banco de España a los efectos de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de crédito.

El RDL establece unos mecanismos de responsabilidad y de reclamación de daños y perjuicios frente a la aplicación indebida de la moratoria por parte del deudor.

Estas medidas no serán de aplicación a los beneficiarios del bono social regulados en el RDL 8/2020 y en el presente RDL.

Estas medidas son compatibles con la moratoria de renta de alquiler, pero la renta no se incluirá para el cálculo de la cuota hipotecaria junto con los gastos y suministros básicos, ni para el cálculo de los esfuerzos de la unidad familiar.