El Decreto Ley 3/2021, de 2 de febrero, por el que se adoptan medidas para la reducción de la brecha de género y otras materias en los ámbitos de la Seguridad Social y económico.

Barcelona, 5 de febrero de 2021.

El Real Decreto Ley (RDL) entró en vigor el 3 de febrero, un día después de su publicación en el BOE.

En este artículo vamos a exponer el contenido y alcance de las medidas que contiene el RDL en el ámbito de la vivienda y de los locales de negocios, relativas a la solicitud y duración de las moratorias y suspensiones de préstamos con y sin garantía hipotecaria, y alquileres de viviendas y locales comerciales.

En efecto, el RDL viene a prorrogar por segunda vez, estas medidas que se regularon por primera vez tras la declaración del estado de alarma por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, y que a su vez, fueron objeto de una primera prórroga que finalizó el pasado 30 de septiembre de 2020.

Veamos cada una de ellas.

La primera medida se aprobaba con el RDL 8/2020, de 17 de marzo, que regulaba la moratoria de los préstamos para la adquisición de vivienda habitual con garantía hipotecaria.

Le siguió, el RDL 11/2020, de 31 de marzo, que estableció las siguientes medidas: (i.) la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para las familias en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional; (ii.) la prórroga extraordinaria de la duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual; (iii.) la moratoria del pago de la renta en los alquileres de vivienda habitual; y (iv.) la moratoria del pago de la deuda hipotecaria o del préstamo con garantía hipotecaria sobre los siguientes inmuebles:

(1) la vivienda habitual, (2) los inmuebles afectos a una actividad económica, y (3) las viviendas que no siendo habituales se hallaban arrendadas y el inquilino había cesado en el pago de la renta por devenir en situación de vulnerabilidad económica a causa de la Covid19.

Por último, este RDL extendía la moratoria de la deuda hipotecaria a los trabajadores autónomos.

Tras la vigencia de la duración del estado de alarma en el mes de junio de 2020, España entraba en recesión con una caída histórica del PIB -18,5% en el segundo trimestre de 2020. Ello obligó a prorrogar las medidas vistas, y a ampliar a los destinatarios de las mismas a los hoteles, alojamientos turísticos en general, y a las agencias de viajes. Todas ellas se recogieron en el RDL 25/2020, de 3 de julio y en el RDL 26/2020, de 7 de julio.

El primero de ello regulaba una moratoria en el pago de la renta por el alquiler del inmueble afecto, entre otros, a la actividad hotelera, por un período de hasta 12 meses y se extendía a las cuotas vencidas e impagadas desde el 1.01.2020.

El RDL 26/2020, regulaba la prórroga automática de las medidas vistas hasta el 30 de septiembre de 2020, a excepción de la suspensión de los procedimientos de desahucio y de lanzamiento cuya suspensión e, incluso, prohibición, han sido regulados separadamente, siendo la última normativa aprobada la recogida en el reciente RDL 35/2020, de 22 de diciembre.

El RDL 3/2021, de 3 de febrero, regula una segunda prórroga en la moratoria o suspensión en el pago del alquiler y de las cuotas de los préstamos con o sin garantía hipotecaria dirigida a los destinatarios de aquéllas, que no hubieren solicitado previamente la moratoria o suspensión, o que se estén beneficiando de una o varias de estas medidas por un plazo acumulado inferior a nueve meses por cada financiación.

Las moratorias y suspensiones concedidas entre el 30 de septiembre de 2020 y el 4 de febrero de 2021, mantendrán los mismos términos y condiciones en que fueron concedidas.

La solicitud podrá realizarse hasta el 31 de marzo de 2021, inclusive. El procedimiento, los requisitos y las condiciones de solicitud y concesión, son las mismas vigentes hasta esta fecha, que vamos a recordar resumidamente, según se trate de moratoria hipotecaria o de préstamo sin esta garantía, y de alquiler.

En ningún caso, esta moratoria o suspensión devengará intereses ni penalizaciones para el deudor.

Situación de vulnerabilidad económica derivada de la crisis del Covid 19.

De acuerdo con el RDL se entiende que existe esta situación en el inquilino, persona física o autónomo, en el que concurran conjuntamente los siguientes requisitos:

1. encontrarse en situación de desempleo, afectado por un ERTE, o por reducción de su jornada por motivo de cuidados.
2. en caso de ser empresario, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria los siguientes límites:
   1. el límite de tres veces el IPREM, esto es, 1.694€.
   1. este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
   1. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
   1. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será 4 veces el IPREM
   1. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será 5 veces el IPREM
3. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

No se entenderá en esta situación el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Salvo que lo sean en una cuota o parte alícuota de la misma, se haya obtenido por herencia o por transmisión mortis causa intestada, y salvo que acrediten la no disponibilidad de la misma.

Los requisitos que deberán reunir los arrendatarios de locales son los siguientes:

En el caso de arrendatario PYME:

1. No deberán superar los límites establecidos en el art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, sobre formulación de cuentas anuales abreviadas (activo de hasta €4M, cifra neta de negocios hasta €8M, plantilla de hasta 50 trabajadores.)
2. Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
3. Tratándose de una actividad permitida, deberá haber visto reducida la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En el caso de arrendatario autónomo:

1. Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el RETA o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
2. Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
3. Tratándose de una actividad permitida, deberá haber visto reducida la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En ambos casos, el arrendatario acreditará al arrendador el cumplimiento de los requisitos anteriores mediante la siguiente documentación:

1. En caso de suspensión de actividad, el certificado expedido por la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
2. En caso de reducción de actividad, mediante una declaración responsable. Se faculta al arrendador para requerir al arrendatario que le muestre sus libros contables para acreditar tal circunstancia.

Moratoria hipotecaria

1. Los deudores acompañarán, junto a la solicitud de moratoria, la documentación siguiente:
2. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
3. Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
4. Número de personas que habitan en la vivienda habitual: i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. ii. Certificado de empadronamiento con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
5. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
6. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
7. Declaración responsable del deudor o deudores
8. La entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días, por lo que no es necesario ni acuerdo, ni novación, aunque se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
9. El Banco comunicará al Banco de España su existencia y duración.
10. La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos.
11. Esta moratoria se entiende sin perjuicio de que las partes lleguen a un acuerdo de modificación de otras condiciones del préstamo.
12. Cuando la entidad financiera conceda, simultánea o sucesivamente, una moratoria legal y una moratoria convencional, se suspenden los efectos de la moratoria convencional hasta el momento en el que finalice la legal.

Moratoria para créditos sin garantía hipotecaria

1. Debidamente acreditada la situación de vulnerabilidad económica, la obligación se suspende automáticamente, y no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual, y será comunicada al Banco de España.
2. Cuando la entidad financiera conceda, simultánea o sucesivamente, una moratoria legal y una moratoria convencional, serán suspendidos los efectos de la moratoria convencional hasta el momento en el que finalice la legal.

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