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En Barcelona a 26 de octubre de 2020.
El Decreto Ley (DL) entró en vigor el mismo día de su publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña.
La norma responde al impacto negativo en la actividad económica del país derivada de la pandemia del Covid 19, y en concreto, el derivado de las medidas de prohibición, suspensión o restricción de la actividad económica, y regula una modificación de los contratos de alquiler de locales, en particular, la estipulación relativa a la renta, suscritos a partir de 1 de enero de 1995, estableciendo una reducción de la renta pactada por las partes hasta un determinado porcentaje y cuando se produzcan las circunstancias mencionadas anteriormente.
La aplicabilidad de la norma se extiende a todos los contratos, con independencia de los acuerdos a que hubieran llegado las partes contratantes, respecto de las contingencias que se prevén, antes de su entrada en vigor.
Es un DL temporal con una eficacia limitada al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente.
Sus artículos serán aplicables ex lege en defecto de acuerdo entre las partes, y a salvo, el derecho de las partes de acudir a la vía judicial para la defensa de sus derechos e intereses legítimos.
El DL tiene dos artículos, una Disposición Transitoria y dos Disposiciones Finales.
Veamos su contenido.
Si como consecuencia de la pandemia, las autoridades competentes decretan medidas de suspensión de la actividad o restricción del aprovechamiento del inmueble arrendado (en los contratos suscritos a partir de 1/01/1995 como ya hemos dicho), el arrendatario podrá requerir a la propiedad mediante burofax o cualquier otros medio fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato.
La negociación o mediación se llevará a cabo durante el plazo de un mes a contar desde el requerimiento. En caso de que las partes no lograron un acuerdo se aplicarán las reglas siguientes:
- En caso de suspensión de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la arrendataria se reducirán un -50%.
- En caso de restricción parcial del aprovechamiento del inmueble arrendado, la renta y otras cantidades debidas por la arrendataria se reducirán, en la proporción equivalente al -50% de la pérdida de aprovechamiento, medido por la reducción de aforo o de horarios o de otras limitaciones que imponga la norma. En esta fecha, den Cataluña está vigente la RESOLUCIÓN SLT/2546/2020, de 15 de octubre, por la que se adoptan nuevas medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de COVID-19 en el territorio de Cataluña.
Esta reducción se aplicará a pesar de prestación de servicios de entrega a domicilio o de recogida de productos en el establecimiento.
Esta reducción se aplicará a las rentas y a las cantidades debidas por el arrendatario en la fecha del burofax por el que se requiere la modificación de las condiciones del contrato. Por este motivo, el legislador prevé que durante dicho mes de negociaciones, y mientras las partes no alcancen un acuerdo con anterioridad a este plazo, no se emita la factura de la renta y otros gastos a cargo del arrendatario.
En estas negociaciones el arrendatario podrá exigir que las rentas y cantidades debidas que hayan vencido, sean satisfechas, total o parcialmente, con cargo a las garantías del cumplimiento de las obligaciones recibidas, excepto la fianza legal, y demás cantidades que deban ser depositadas en un organismo oficial. El arrendatario tiene la obligación de reintegrarlas en el plazo de un año desde la desaparición de las medidas de la autoridad competente, y en todo caso, antes de la finalización del contrato si fuera anterior.
Si la duración de esas medidas se extiende más allá de tres meses en el plazo de un año a contar desde el 22 de octubre de 2020, el arrendatario podrá desistir del contrato sin penalización mientras subsistan esas medidas e incluso, hasta tres meses después de su cese completo. Para ello, deberá notificar de forma fehaciente su voluntad al arrendador con un mes de antelación a la fecha efectiva del desistimiento.
