Barcelona, 30 diciembre 2020.
El Real Decreto Ley (RDL) entró en vigor el mismo día de su publicación en el BOE.
En este artículo vamos a exponer las medidas que contiene en el ámbito de la vivienda y que son aplicables en todo el territorio estatal.
Existe un procedente a esta normativa en Cataluña. Curiosamente con el mismo número que el RDL estatal. Se trata del Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, que entró en vigor el día 5 de ese mismo mes y año. Ello podría plantear cuestiones de aplicabilidad y competencia frente a la normativa estatal.
El DL 37/2020 catalán añade una Disposición Adicional Tercera a la Ley 24/2015, de 29 de julio. En ella se regula la suspensión, excepcional y transitoria, por motivos sanitarios, de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos. Esta medida es también aplicable mientras subsistan restricciones a la libertad de circulación por los mismos motivos. Asimismo, el DL 37/2020 extiende la suspensión a las demandas por impago de alquiler o extinción de contrato por expiración de su plazo de duración, a las demandas de reclamación de impago de préstamos con garantía hipotecaria y a las demandas de ejecución hipotecaria.
Desde el punto de vista subjetivo, la suspensión se aplicará en caso de grandes tenedores, y a favor de demandados que constituyan hogares vulnerables sin alternativa habitacional, y a los ocupantes de las viviendas, incluidos los que carecen de título. Dichas personas deberán hallarse en situación de vulnerabilidad cualquiera que sea su causa, no sólo debido a la crisis económica derivada de la Covid19.
Veamos ahora, la regulación estatal contenida en el RDL37/2020.
La norma regula la suspensión de los desahucios de vivienda habitual y lanzamientos, así como los lanzamientos de la vivienda habitual no derivados de contratos de arrendamiento, entre ellos, los que traen causa en la okupación de la vivienda. Será aplicable a los procedimientos en curso así como a aquéllos que se inicien tras la entrada en vigor del RDL. Del mismo modo, se aplicará a aquellos procedimientos en los que se haya decretado la suspensión al amparo del RDL 11/2020, de 31 de marzo.
Se excluyen aquéllos procedimientos ya iniciados y en los que se hubiere denegado la suspensión por falta de acreditación de la situación de vulnerabilidad de los demandados.
Esta regulación se complementa con el derecho de propietarios y arrendadores a ser compensados en determinados supuestos, con limitación de conceptos y cantidades, y por un plazo temporal específico.
Suspensión de los procedimientos judiciales derivados de un contrato de arrendamiento de vivienda.
El DL faculta al demandado para instar la suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por encontrarse en situación de vulnerabilidad económica tal como la define el RDL 11/2020, de 31 de marzo, por cualquier causa y sin alternativa habitacional.
Esta petición se tramitará vía incidente en los procedimientos judiciales tramitados vía juicio verbal relativos a reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario, o por la expiración del plazo de duración del contrato suscrito bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Esta facultad es ejercitable con independencia del estado de trámite del proceso: en lanzamiento, pendiente de señalar fecha de vista, o de su celebración con fecha ya señalada.
Esta suspensión opera con independencia de la naturaleza del demandante sea persona física, una sociedad o un gran tenedor. Sin embargo, la ley no desatiende al demandante que podría encontrarse en la misma situación, o devenir en ella en caso de prosperar la petición de suspensión, recayendo sobre el Juez, la valoración de cuál de las situaciones debe prevalecer sobre la otra en base a un informe de los servicios sociales. Veamos.
Acreditadas por el demandado aquellas circunstancias, el Letrado de la Administración de Justica dará traslado al demandante para que, en caso de concurrir en él, acredite las mismas. De ambos escritos se dará traslado a los servicios sociales competentes, quienes, mediante un informe, deberán valorar ambos y proponer las medidas a aplicar por la administración competente. Finalmente, corresponderá al Juez decidir sobre la suspensión o continuación del procedimiento.
La suspensión se alzará por acuerdo del Juez, previa adopción de las medidas propuestas por servicios sociales, y en su defecto, hasta la finalización del estado de alarma, que, recordemos, en esta fecha, está prevista para el 9 de mayo de 2021 por el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.
Suspensión de otros procedimientos. Okupación de vivienda.
La suspensión se regula para los procedimientos de desahucio y lanzamiento regulados en los arts. 250.1. 2º, 4º y 7º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento civil, que afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional. En estos casos, el legislador atribuye al Juez, la facultad de suspender el procedimiento. Se trata en su mayor parte de procedimientos derivados de la okupación de la vivienda mediante los que se pretende recuperar su posesión.
La vivienda deberá pertenecer a sociedades o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas. Esta última condición plantea varios problemas de interpretación en cuanto al alcance de la titularidad y la naturaleza de la misma: plena propiedad, copropiedad, nuda propiedad, etc. Sin entrar a valorar la constitucionalidad de este RDL, dado el alcance de la medida, entendemos que debe hacerse una interpretación restrictiva de sus términos, debiendo entenderse aplicable a titulares del pleno dominio.
Por su parte el demandado deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, tal como la define el RDL 11/2020, de 31 de marzo. Asimismo, deberá tratarse de una persona dependiente tal como la define la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, víctima de violencia de género, o tener a su cargo en la misma vivienda a una persona dependiente o a un menor de edad.
Acreditadas por el demandado aquellas circunstancias, el Letrado de la Administración de Justica dará traslado al demandante, así como a los servicios sociales competentes, quienes, mediante un informe, deberán valorar la situación de vulnerabilidad del demandado y proponer las medidas a aplicar por la administración competente. Finalmente, corresponderá al Juez decidir sobre la suspensión o continuación del procedimiento.
La suspensión se alzará por acuerdo del Juez, previa adopción de las medidas propuestas por los servicios sociales, y en su defecto, hasta la finalización del estado de alarma.
En ningún caso procederá la suspensión del procedimiento en los siguientes supuestos:
- Si se trata de la vivienda habitual o segunda residencia de una persona física (sea o no titular de más viviendas).
- Si se trata de la vivienda habitual o segunda residencia de una persona física por cesión de su titular persona jurídica.
- Si la entrada o la permanencia en la vivienda es consecuencia de la comisión de un delito. Sin embargo, esta situación no sería aplicable mientras el delito no sea sentenciado en firme por un Tribunal.
- Si existen indicios racionales de que en la vivienda se está utilizando para realizar actividades ilícitas.
- Si se trata de viviendas sociales públicas o privadas y ya estuvieran asignadas.
- Si se ha producido con posterioridad al 23 de diciembre de 2020, fecha de entrada en vigor del RDL.
Derecho de arrendadores y propietarios a una compensación.
Tendrán derecho a ella los afectados por la suspensión del procedimiento en curso a la entrada en vigor del RDL, en el caso de que la administración competente no adopte las medidas necesarias informadas por los servicios sociales en el plazo de los 3 meses siguientes a la fecha del informe.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre determinado a partir del índice de referencia del precio de alquiler u otras referencias objetivas representativas del mercado de alquiler de vivienda. Dicho valor no podrá ser superior a la renta que viniera satisfaciendo el inquilino, en cuyo caso, la compensación consistirá en esta cantidad.
A ello, se añaden los gastos corrientes de la vivienda asumidos por el arrendador y debidamente acreditados, que haya asumido desde la fecha de la suspensión hasta el levantamiento de la suspensión. ¿Se podrían incluir aquí los gastos devengados y no pagados por el inquilino antes de la entrada en vigor del RDL pero asumidos por el propietario en el plazo legal? Asumir y satisfacer no tienen porqué coincidir en el tiempo. Pensemos en las reparaciones o en los posibles desperfectos ocasionados en la vivienda en ese plazo y, que, necesariamente, deberá asumir el propietario cuando recupere su posesión.
En el caso de suspensión de un procedimiento de los regulados en el art. 250.1 de la LEC mencionados, los propietarios podrán solicitar la compensación si acreditan el perjuicio económico ocasionado por ello debido a que la vivienda se encontraba a la venta o alquilada antes de la entrada. A ello se añadirán los gastos corrientes en los términos ya vistos. El propietario podrá solicitar dicha compensación hasta el mes siguiente a la finalización del estado de alarma. Su solicitud deberá estar debidamente razonada y justificada. Estas compensaciones serán satisfechas por las Comunidades Autónomas con cargo al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. Mediante Real Decreto se regulará el procedimiento de presentación, tramitación y resolución de las solicitudes.
