Barcelona, 12 de abril de 2021
En el presente artículo, hemos recogido las previsiones de inversión 2021 en el mercado inmobiliario español según los analistas, aportando a dicha recopilación nuestra visión de los retos que afronta cada sector del mercado en la era post -covid.
COMPRAVENTA DE VIVIENDAS.
Se espera un incremento de operaciones entre 5% -15% (v2020), con un volumen de negocio previsible de aproximadamente €3.000M (el 30% de la inversión total esperada en el mercado inmobiliario que podría alcanzar €9.000M-€12.000M)
La producción de nuevas viviendas caerá entre -15% a -30% v2020. La demanda también podría caer hasta -25% v2019.
Los precios de la obra nueva se mantendrán, mientras que los de segunda mano caerán entre -1% a -10%, si se trata de viviendas situadas en las principales ciudades españolas, capitales de provincia, áreas metropolitanas y segundas coronas, zonas rurales y en las áreas con fuerte demanda procedente del extranjero (costa mediterránea).
El número de nuevas hipotecas sobre viviendas seguirá cayendo un -11%v2020, hasta alcanzar aproximadamente 320.000 constituciones.
ALQUILER DE VIVIENDA
El alquiler residencial seguirá a la baja como en 2020, entre -2% a -10%, fuera de las capitales de provincia.
La vivienda más buscada en 2021 será de superficie aproximada de 100m2, de 3 habitaciones, y terraza, ubicada en las áreas metropolitanas.
En 2020 la inversión en este tipo de activos alcanzó €2.600M. En 2021 será superior, hasta €3.000M. Casi el 10% será en build to rent (BTR) y private rented sector (PRS).
Se consolidará la transformación del alquiler residencial en España con BTR y PRS, así como la relación arrendaticia entre las partes contratantes: volumen, oferta de calidad, grandes alianzas, profesionalización, flexibilidad y servicios, para el inquilino. Atractiva rentabilidad, optimización de plazos y costes (digitalización, industrialización, reducción plazos administrativos), para el inversor.
El mercado actual es del 23,8% del total disponible. En 5 años alcanzará el porcentaje medio europeo del 30%.
La renta media mensual es de 800€.
Previsible ajuste a la baja de los precios -1,3%.
OFICINAS
En 2020 la inversión alcanzó €2.000M (-53%v20219), principalmente de origen internacional (72%), y se concentró en Madrid (€1.500M, 355.000m2 contratados) y en Barcelona (€600M, 170.000m2 contratados).
El sector representó el 24% de la total inversión en el mercado español. En 2021 podría alcanzar el 28%, superando los €2.000M de 2020. Madrid y Barcelona seguirán atrayendo a la mayoría de inversores.
En 2021 se incorporarán 583.000m2 en Madrid y 385.000m2 en Barcelona.
La contratación se incrementará un 15%.
Las rentas se mantendrán debido a la baja tasa de disponibilidad. En 2020, la renta media ponderada fue de 17,34€/m2/mes. En las zonas prime de Madrid y Bcn irán desde 28€/m2/mes a 34€/m2/mes, manteniendo rentabilidades anuales de 3,25% y 3,5%, respectivamente.
La oficina más buscada en 2021 tendrá buena localización, será de alta calidad constructiva, sostenible, con certificado de eficiencia energética de alta calidad, con menos m2, con más espacios comunes, con ratio ocupación +reducido debido a las medidas sanitarias de prevención, híbrida (combinando teletrabajo y oficina) y espacios de socialización. Su contratación seguirá siendo flexible en 2021.
RETAIL
Este sector va a seguir sufriendo en 2021. En palabras de Ismael Clemente, CEO de MERLIN PROPERTIES «Habrá que seguir navegando en la tormenta».
Los desafíos que el comercio afronta en 2021 son (1) mejorar la visión del consumidor final hasta el 360º (2) mejorar la experiencia de compra -omnicanalidad-, y (3) la digitalización de la tienda física y comunicación con el cliente. La nueva forma de comprar es fácil, rápida, experimental.
En este sector será necesario un grado mayor de flexibilidad que en otros sectores, debido la incertidumbre sobre plazos de vacunación, levantamiento de restricciones a la movilidad, limitaciones de aforos, y recuperación del turismo.
La inversión en locales comerciales en 2020 cayó -12,5%, y en los Centros Comerciales, un -7%. En total alcanzó un volumen de €1.900M. Para 2021l, se prevé una caída de la inversión de hasta el -30%.
Las rentas en los Centros Comerciales se reducirán en 2021 del -4% al -10% en zonas primes o céntricas. Los localizados en 2ª corona, podrían experimentar una caída hasta -15%. Los precios en highstreet podrían descender -13%.
La rentabilidad esperada en 2021 es del 3% al 6%.
El ecommerce representó un 30% de la total superficie de logística contratada en España en 2020, que alcanzó 1.793.000m2. Esta tendencia alcista continuará en 2021. Como consecuencia de ello, el sector logístico en 2021 se focalizará : en la automatización, en la sostenibilidad, en la demanda de almacenamiento en frío, en la inversión en logística de última milla especialmente en ciudades con +100.000 habitantes.
El deporte y la tecnología son dos sectores que continuarán con alta actividad, junto con la alimentación, sanitario/ farmacéutico.
El volumen total esperado de inversión en 2021 en España alcanzará los €2.000M (v+€1.400M invertidos en 2020) superando los 2millones de m2 contratados. La rentabilidad se mantendrá en Zona Centro y Cataluña, si bien podría experimentar una leve caída de 4,75% bruto anual de 2020, al 4,25%. La misma tendencia se observará con los precios que, en la 1ª corona la renta prime alcanzó 5,75€/m2/mes en Madrid Centro y 6,75€/m2/m en Barcelona.
Madrid y Barcelona seguirán atrayendo el mayor volumen de inversión, también traída por proyectos en la Zona Centro, provincia de Barcelona, Valencia y Sur de la península.
HOTELES
El sector hotelero ha sido uno de los más perjudicados a causa de la pandemia y las previsiones para 2021, aunque previsiblemente mejorarán respecto a 2020, siguen siendo negativas. Sin embargo, muchos inversores ven una oportunidad en el mercado español de activos hoteleros.
Los hoteles de alta gama y bien posicionados son los más atractivos. La inversión será mayoritariamente extranjera (podría superar el 64% que registró en 2020) y se dirigirá principalmente al sector vacacional.
El volumen de transacciones superará los €995M de 2020, y se localizará mayormente, en Canarias, Baleares, Barcelona y Madrid. Se esperan los cierres de las operaciones en 3T y 4T del año.
Los precios sufrirán ajustes del -15% al -20%, e incluso mayores en ubicaciones menos privilegiadas. Se generalizará una tendencia ya presente en 2020. En 2021 se incrementarán las transacciones en las modalidades Sale and Management y Sale and Lease back.
En el caso de cadenas medianas y pequeñas, se producirán concentraciones, especialmente en las familiares sin relevo generacional.
Los retos del sector en 2021: digitalización; formación; flexibilidad. Un ejemplo, las encuestas y estudios realizados coinciden en que los viajeros darán máxima importancia a las condiciones de cancelación de sus reservas.
