4 de febrero de 2020.
Entre las políticas de vivienda que el recién estrenado Gobierno español pretende aprobar en esta legislatura, se encuentra la limitación de rentas de los alquileres de viviendas libres. En el presente artículo la autora hace un examen detallado del impacto de esta medida en otras ciudades de Europa, y propone otras actuaciones que sería necesario y conveniente realizar en aras a reducir los precios en las localizaciones donde se encuentran más altos, y para permitir el acceso a la vivienda.
Seguidamente reproducimos el artículo en su integridad:
A VUELTAS CON LA LIMITACIÓN DE RENTAS
Desde el pasado 7 de enero ya tenemos un Gobierno de la Nación. Es el primer gobierno de coalición desde la Transición y está formado por PSOE y Unidas Podemos. La formación morada, tal como ha reconocido públicamente, ha condicionado su apoyo, entre otros, a la adopción de determinadas medidas en política de vivienda, entre las cuales se encuentra, la limitación de renta de alquiler, que ha hecho correr muchos ríos de tinta en las últimas semanas entre los profesionales del sector y académicos.
La limitación de rentas de alquiler no es una novedad en España, ya existía con Franco y fue abolida por el PSOE en 1985 (paradojas de la historia). Esta medida ya existe en otros países y grandes ciudades europeas, incluso en algunas ciudades norteamericanas como Oregón, Washington DC, New York, New Jersey y Maryland. En Europa, las principales ciudades como Berlín, París, Roma y Portugal tienen implementada la limitación de rentas. En ninguno de estos casos, esta medida ha conseguido la finalidad que pretende (aumentar el número de personas que accedan a una vivienda) ni producir los efectos que persigue (reducir los precios de alquiler).
En Alemania el 58% de la población vive de alquiler. En la ciudad de Berlín es del 86%. En Berlín, la limitación de rentas de alquiler entró en vigor en junio de 2015, y provocó un incremento superior al 20% de las rentas en la ciudad los cuatro años siguientes. La cartera de pisos sociales en Alemania está descendiendo desde hace 20 años y se calcula que faltan 2 millones de viviendas asequibles, 310.000 en la capital.
En París, la limitación de rentas existe desde el año 2014. Su aprobación provocó la retirada del 15% de las viviendas que se pusieron en el mercado los dos años anteriores. Sólo en París, se retiraron 10.000 viviendas, con el consiguiente incremento de las rentas de las subsistentes. La vivienda social representa el 20% del mercado de vivienda parisino.
En Portugal, donde el 25% de la población vive de alquiler, el pasado 10 de enero entró en vigor la ley que regula los alquileres de vivienda vitalicios en los que subsiste la renta inicialmente pactada bajo determinadas condiciones: pago inicial del 10-20% del valor de la vivienda, actualización de la renta en función de la variación del coste de la vida durante toda la vigencia del contrato, supresión del derecho de subrogación en el caso de fallecimiento del inquilino. Podremos valorar los efectos de esta medida en unos pocos años.
Frente a los ejemplos que hemos visto hasta ahora, nos encontramos con la estabilidad de precios de alquiler del mercado austríaco, basado fundamentalmente en el equilibrio entre la oferta de vivienda libre y protegida de alquiler que tiene el mercado. El Ayuntamiento de Viena destina a vivienda protegida €600M anuales, muy lejos de los €121M presupuestados por el Ayuntamiento de Barcelona para 2020 en las partidas de construcción y rehabilitación. Por su parte, la partida presupuestaria 2020 en vivienda del Ayuntamiento de Madrid alcanza los €203M.
En España existe una oferta de vivienda insuficiente para satisfacer la demanda que es mucho mayor. Por otra parte, el mercado del alquiler español representa un 20% y la mayoría de esas viviendas (un 96%) se encuentra en manos de pequeños propietarios. Detengámonos en estos datos.
Según la APCE, España requiere unas 115.000 nuevas viviendas al año hasta 2030 para cubrir la demanda actual. En 2020, se calcula que en Cataluña habrá 21.844 viviendas iniciadas, muy por debajo de las 25.000 anuales que serían necesarias hasta 2030, según el Pla Territorial Sectorial de l’Habitatge. Por su parte, según un estudio de IESE Madrid de 2017, en Madrid esta cifra alcanza las 24.000 unidades anuales.
Según datos de Eurostat (2010-2017) el porcentaje medio de población que vive en régimen de arrendamiento en la UE es del 30,7%. Como hemos visto España está muy lejos todavía de la media europea. Sin embargo, nuestro país ha empezado a caminar en la dirección de igualar a sus homólogos europeos. La sociedad está cambiando y la opción del alquiler se está imponiendo por un cambio cultural y generacional. A ello, han contribuido otros factores, como la dificultad de financiación para acceder a una vivienda en propiedad; pero también la aparición en el mercado de viviendas nuevas, modernas, sostenibles, inteligentes, y con prestaciones y espacios de uso y disfrute común como zona comunitaria o sala social a precios muy competitivos gestionadas por grupos muy profesionalizados.
En España, la partida presupuestaria estatal para la construcción de vivienda protegida antes de 2007, era la equivalente al 0,6% del PIB. Tras la crisis, se ha reducido al 0,2%. La inversión de la administración en construcción de vivienda ha sido insuficiente, y la falta de stock de vivienda en alquiler, principalmente en las grandes ciudades y núcleos urbanos, se ha incrementado sensiblemente en los últimos años. Así, en el conjunto del país, el alquiler se ha incrementado de media un 9% desde 2017. En grandes ciudades como Barcelona, ese aumento ha sido del 20% y, en Madrid del 33%.
La escasez de vivienda en el mercado es la causa principal de estos incrementos y la limitación de rentas no pone más viviendas en el mercado, antes reduce su número, tal y como se ha comprobado en otros mercados como el berlinés y el parisino.
No empecemos la casa por el tejado. Abordemos este tema con criterio, priorizando las necesidades a cubrir, y calculando los tiempos para satisfacerlas en el plazo más breve posible. La falta de viviendas en el mercado es una situación que debe abordarse con carácter urgente y prioritario, más aún cuando el proceso constructivo es de larga duración, y dicho plazo se alarga hasta 12 meses para obtener la licencia de obras.
Se debería aumentar el número anual de viviendas nuevas libres y asequibles. La administración debería construir viviendas en las grandes reservas de suelo de que dispone para ello; debería incrementarse el número anual de nuevas viviendas sociales a través de la colaboración público-privada; deberían reducirse los plazos de concesión de licencias y de aprobación de instrumentos urbanísticos que permitan los cambios de uso a residencial en solares ubicados en el centro de los núcleos urbanos para hacer vivienda libre y asequible; y por último, es necesario simplificar la normativa y unificar los criterios de su aplicación para proveer de seguridad jurídica al promotor, al inquilino y al propietario.
La limitación de rentas debería estar diseñada para conseguir el equilibrio entre los derechos, intereses y obligaciones de los actores involucrados, y para ello sería necesario un previo consenso de todos ellos. Teniendo en cuenta estas premisas fundamentales, esta medida podría convertirse en una herramienta útil que incentivara a los pequeños y grandes propietarios y tenedores de suelo a construir más vivienda de alquiler por iniciativa propia y en colaboración con la administración.
