17 de marzo de 2022
Con fecha 10 de marzo de 2022, el Tribunal Constitucional (TC) declaraba mediante sentencia la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 2, 6 a 13, 15 y 16.2, DA 1ª, 2ª y 3ª, DT 1ª y DF 4ª.b) de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, así como la inconstitucionalidad de la DF3ª de esta Ley.
Los arts. 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, y las DA 1ª, 2ª y 3ª, son preceptos todos ellos relacionados con un régimen especial de contención de rentas para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en las denominadas áreas con mercado de vivienda tenso. Los arts. 15 y 16.2 tipifican infracciones graves y leves que derivan del incumplimiento del aludido régimen de contención de rentas.
Entiende el Constitucional que ha existido extralimitación por parte del legislador catalán de sus competencias en materia de derecho civil, al alcanzar los preceptos de dicha ley sobre la renta en los contratos de arrendamiento, la regulación en materia de obligaciones y contratos que corresponde en exclusiva al Estado, y que tiene como finalidad la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, “lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional.”
Es necesario señalar que esta Sentencia no afecta a los índices de referencia de precios de alquiler de vivienda en las áreas de mercado tenso.
Esta Ley no afecta a la constitucionalidad de las áreas con mercado de vivienda tenso, sin embargo declara inconstitucionales y nulos, los preceptos que facultan al Ayuntamiento de Barcelona y al Área Metropolitana de Barcelona para realizar dicha declaración, por falta de competencias. A partir de esta Sentencia, corresponderá al Departamento competente en materia de vivienda de la Generalitat la iniciativa, tramitación y resolución de tal declaración.
La declaración de inconstitucionalidad y nulidad alcanza por tanto, a la limitación de renta de los contratos de alquiler de vivienda, incluidos las correspondientes a viviendas de obra nueva y gran rehabilitación, a la actualización de esas rentas, a la limitación de los incrementos de renta debidos a obras de mejora; y a los preceptos relativos a las infracciones de las obligaciones anteriores.
Como expresamente recoge el FJ 8ª de la sentencia, sus efectos no tendrán efectos retroactivos, de manera que los contratos de alquiler suscritos con anterioridad a su publicación en el BOE, subsistirán válidos y eficaces en los mismos términos y condiciones pactados.
Se exceptúan de lo anterior, aquellos contratos en lo que las partes previeron una cláusula de salvaguardia en la que se estipulara la renta para el caso de prosperar el recurso de inconstitucionalidad en este punto.
En todo caso, la cláusula deberá fijar de manera expresa la renta concreta o en su lugar, los criterios de determinación de la misma (art. 1273 del Código Civil), o incluso, permitir al inquilino elegir entre varias rentas alternativamente dispuestas en el contrato, tal como ha admitido el Tribunal Supremo para la fijación del precio en los contratos de compraventa. (SSTS 23.2.2007 y 27.4.1992)
