13 de septiembre de 2023
Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, por el que se adoptan y prorrogan determinadas medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania, de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad; de transposición de Directivas de la Unión Europea en materia de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles y conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores; y de ejecución y cumplimiento del Derecho de la Unión Europea.
Las modificaciones más relevantes operadas en materia de inmuebles por el RDL 5/2023 se centran en dos.
Por un lado, encontramos la modificación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en sus artículos 1 y 1 bis.
En el artículo 1 se modifica la regulación de la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, estableciendo quehasta el 31 de diciembre de 2023, en juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o expiración del plazo, el arrendatario podrá instar incidente suspendiendo extraordinariamente el desahucio o lanzamiento ante el Juzgado en caso de encontrarse en situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas que conviva.
En caso de existir vulnerabilidad por parte del arrendador, el juez, a la vista de la documentación presentada, ponderará si debe prevalecer la vulnerabilidad de uno u otro, y decidir si continuar el procedimiento o no.
En todo caso, se reanudará automáticamente el computo de días para desalojar el inmueble, pagar al actor o poner a disposición del tribunal o notario las cantidades reclamadas a partir del 31 de diciembre de 2024.
Acreditada la vulnerabilidad, las Administraciones públicas, “AP”, deberán adoptar las medidas adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona que se encuentre en dicha situación y comunicar al Tribunal dicha aplicación para que el Letrado de la Administración de Justicia, “LAJ”, en un máximo de 3 días, dicte decreto levantando la suspensión del procedimiento. En el artículo 1 bis se modifica la regulación de la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.o, 4.o y 7.o del artículo 250.1 de la LEC, y en aquellos otros en los queel desahucio traiga causa de un procedimiento penal, estableciendo que hasta el 31 de diciembre de 2023, en todos los juicios verbales relativos a recuperación de la posesión cedida en precario, tutela sumaria de quien ha sido despojado de la tenencia o posesión de una cosa y efectividad de derechos inscritos en el Registro de la Propiedad frente a quienes perturben su ejercicio, además de en los otros procesos penales que se sustancie
el lanzamiento de vivienda habitual de aquellas personas que estén habitando sin título habilitante, el Juez podrá suspender el lanzamiento de forma extraordinaria y temporal hasta el 31 de diciembre de 2023.
Deberá tratarse de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas, encontrándose las personas que las habitan en situación de vulnerabilidad económica.
El Juez decidirá en función de la ponderación y proporcionalidad del caso concreto, teniendo en cuenta:
- Si la entrada o permanencia en el inmueble se debe a una situación de extrema necesidad, en función del informe de los servicios sociales.
- Cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de alternativas habitacionales.
Para que sea efectiva la suspensión, el ocupante sin título de la vivienda deberá ser una persona dependiente según el art. 2.2 de la Ley 39/2006 y acreditar alguna situación de vulnerabilidad (art. 5.1 y 6.1 RDL 5/2023). El LAJ trasladará a los servicios sociales toda la documentación para que en 15 días emitan un informe valorando la situación de vulnerabilidad.
De no acreditarse la vulnerabilidad o bien no tener derecho a instar la suspensión, se acordará la continuación del procedimiento.
Durante la suspensión, las AP deberán adoptar las medidas adecuadas indicadas por el informe de servicios sociales para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad y comunicar al Tribunal competente para que se acuerde levantamiento de la suspensión y el correspondiente lanzamiento.
No procederá la suspensión si la entrada o permanencia se ha producido:
- En un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
- En un inmueble propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
- Entrada o permanencia mediando intimidación o violencia sobre las personas.
- Existencia de indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
- Entrada o permanencia en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
- Entrada con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.
Por otro lado, se modifica el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las Comunidades Autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en su artículo 9.
El procedimiento para la obtención de compensaciones se iniciará a instancia de parte, mediante solicitud, hasta el 31 de enero de 2024. El arrendador o propietario dirigirán su solicitud al órgano competente de la CA, junto con una exposición razonada y justificada de la compensación por el período que medie entre que se acuerda la suspensión y el momento en que ésta se levante, ya sea por el Tribunal o por el límite temporal del 31 de diciembre de 2023, y que considere procedente en atención:
- Valor medio de un alquiler de vivienda en el entorno del inmueble, a partir de los índices de referencia del precio. Si el valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación será la renta dejada de percibir.
- Los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario, por el período entre la suspensión y el momento en el que se levante.
- En el caso de la suspensión del lanzamiento, se deberá acreditar, por el propietario, el perjuicio económico que le ha ocasionado al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
