Barcelona, 25 de septiembre de 2020.
La limitación de rentas de alquiler de viviendas está en vigor en Cataluña desde el 22 de septiembre.
La ley se aplica a los alquileres de vivienda destinada a residencia permanente del arrendatario, y siempre que la vivienda objeto del contrato esté situada en un área declarada área con mercado de vivienda tenso (AMVT).
La Ley recoge en un Anexo 60 poblaciones que declara AMVT entre las que se encuentran, el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), las capitales de las 4 provincias de Cataluña, las principales ciudades del Llobregat y del Vallés, entre otras. Se trata de una declaración transitoria (DTª Segunda), que tiene una vigencia de 1 año. Es un plazo de caducidad, por lo que el municipio incluido en este Anexo, deberá realizar una nueva declaración de AMVT en dicho plazo. Probablemente, en los próximos meses la lista se ampliará a todo o parte de otros municipios de Cataluña en los que concurran las condiciones que regula el art. 2 de la Ley para ser declarados AMVT. Veamos cada uno de los requisitos:
Contrato de alquiler de vivienda destinada a residencia permanente del arrendatario
La Ley se aplica a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigor. Los contratos ya suscritos en esa fecha no están afectados por esta limitación de rentas y el precio pactado continuará vigente por todo el tiempo que reste por cumplir la duración pactada, incluidas sus prórrogas.
En caso de novación de las cláusulas del contrato relativas a la renta o a la duración, se aplicaría la limitación de renta siempre que la vivienda se encuentre en una AMVT.
Mientras la vivienda no se encuentre en una AMVT no será de aplicación la limitación de rentas a su alquiler.
A partir del 22.09.2023, la Ley se aplicará a los contrato de viviendas de obra nueva o resultantes de una gran rehabilitación
Se excluyen de la presente Ley los alquileres sujetos a regímenes especiales de limitación de renta, los alquileres de VPO, los alquileres de viviendas destinadas a alquiler social, inserción y políticas sociales, los alquileres de carácter asistencial, los alquileres suscritos por aplicación de la Leyes 24/2015, y 4/2016; los alquileres anteriores a 1.01.1995.
Vivienda destinada a residencia permanente del arrendatario.
Todas las viviendas destinadas a residencia permanente cualquiera que sea su superficie. La declaración de AMVT puede excluir la limitación de rentas a las viviendas que tengan una superficie útil superior a 150m2
También se limita la renta de alquiler de habitaciones de la vivienda que enjunto, no podrán sobrepasar el límite permitido para el alquiler de la vivienda en su conjunto. Este artículo viene a dar cobertura legal al alquiler de habitación como residencia permanente, que desde el DL 75/2020, de 4 de agosto, se permite con fin turístico en Cataluña.
Fuera de los supuestos vistos, no existe limitación de rentas en Cataluña, y las partes son libres de pactar el alquiler de la vivienda de temporada, la turística, la residencia de estudiantes, la residencia geriátrica, la oficina, el espacio de co-working, el local comercial, el parking, el trastero, etc.
Vivienda situada en un área declarada AMVT
Como hemos visto, la propia Ley hace dicha declaración con carácter transitorio para 60 poblaciones de Cataluña.
Dicha declaración debe tramitarse a través del procedimiento que regula el art. 3 de la Ley, que es de carácter administrativo, con una duración de 9-12 meses, que se puede acortar a la mitad si se tramita de urgencia.
Están facultados para instar dicha declaración la Generalitat, el Ayuntamiento de Barcelona, el Área Metropolitana de Barcelona, y cualquiera de sus municipios individualmente.
La declaración de AMVT puede afectar a todo o a una parte del municipio. En todo caso, por imperativo legal (art. 5), al territorio afectado le será de aplicación el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas (IRPAV). La lista de territorios se puede consultar en el siguiente enlace http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/
Junto con el requisito anterior deberá darse una de las 3 siguientes condiciones:
- Que el precio medio del alquiler experimente un crecimiento sostenido superior al de la media de Cataluña.
- Que el coste del alquiler suponga un esfuerzo del 30% sobre la renta familiar, o el 30% de la renta de los menores de 35 años.
- Que el alquiler se haya incrementado en los 5 años anteriores a la declaración, 3 puntos por encima del IPC.
La declaración de AMVT tendrá una vigencia máxima de 5 años, y podrá ser modificada o dejada sin efecto durante su vigencia, por el municipio o Gobierno.
Fijación de la renta
Dos son los criterios de fijación. La renta no podrá exceder del IRPAV, ni de la renta pactada en el contrato de alquiler inmediatamente anterior, que será actualizada conforme al Indice de garantía de competitividad por los años transcurridos desde su finalización, si la vivienda estuvo alquilada a 22.09.2015, con 2 excepciones:
- Que el contrato estuviera suscrito entre dos personas con relación de parentesco.
- Que el propietario/arrendador sea una persona física cuya unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC (1422,80€). El límite en estos casos, será el IRPAV. No se aplicará esta excepción, si los ingresos del inquilino son iguales o superiores a 3,5 veces el IRSC (1991€)
En el caso de alquiler de vivienda de obra nueva o resultante de una gran rehabilitación cuando se haya obtenido subvenciones públicas, el límite será el IRPAV si el contrato se suscribe en los 5 años posteriores a la fecha del CFO (que a nuestro juicio debería haber sido la Licencia de Primera Ocupación porque el legislador le ha atribuido a la misma la calidad de título habilitante de aptitud para su uso como vivienda). En defecto de subvenciones, la renta no podrá superar el precio máximo del IRPAV para una vivienda de similares características.
La Ley parte del IRPAV sin tener en cuenta el precio mínimo ni máximo. La renta resultará de aplicarlo a la superficie útil de la vivienda, y todo ello deberá constar en el contrato.
Dicha renta podrá ser incrementada hasta un 5% en los siguientes casos, ambos excluyentes y no acumulativos:
- Atendiendo a las características específicas de la vivienda. El legislador entiende como tales cuando existen en la vivienda 3 de los siguientes elementos: ascensor, aparcamiento, muebles, sistema de calefacción o refrigeración, jardín o azotea, piscina o equipamientos comunitarios, servicio de conserjería, vistas especiales.
- En caso de que se hayan realizado obras de mejora en la vivienda en el último año que afecten a la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética, de conformidad con los criterios regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Deben excluirse del cómputo las subvenciones y ayudas públicas.
Actualización de la renta
Es posible de acuerdo con la LAU, sin que pueda actualizarse por otros medios.
Gastos generales y servicios individuales
Libertad de pactos y aplicación supletoria de la LAU.
Obras de mejora
La realización de estas obras dará derecho al arrendador a incrementar la renta transcurrido el plazo legal mínimo de vigencia del contrato (3, 5, 7 años dependiendo de la fecha de suscripción del contrato) de acuerdo con lo dicho anteriormente sobre fijación de la renta.
Publicidad
Por imperativo legal la publicidad de la vivienda en alquiler deberá contener información de si se halla en una AMVT, el IRPAV, y en su caso, de la renta correspondiente al último contrato de alquiler.
Control y régimen sancionador
El control e inspección del cumplimiento de la Ley recae sobre el personal técnico de la administración pública, que ve incrementado el volumen de su faena, pues la ley no ha ido acompañada de una dotación de recursos.
Las infracciones son de leves, si la renta pactada es superior en menos del 20% al límite legal con multas que van de 3.000€ a 9.000€, y graves, si dicha renta es igual superior a ese 20%, con multas que van de 9.001€ a 90.000€.
Régimen procesal
El arrendatario podrá reclamar el exceso cobrado por el propietario incrementado en 3 puntos por la vía del juicio verbal. Del mismo modo, los conflictos sobre determinación de la renta se sustanciarán por la vía del juicio verbal con independencia de su cuantía.
La ley modifica la Ley 24/2015, y la Ley 4/2016 en el sentido de exigir que se acompañe a la demanda de ejecución hipotecaria o a la de desahucio por falta de pago, la documentación que acredite que se ha realizado la oferta de alquiler social al deudor o al inquilino.
De acuerdo con la DF1ª de la Ley, el Gobierno de Cataluña aprobará en el plazo de 9 meses, una Ley de arrendamientos urbanos de Cataluña.
El alquiler de vivienda en Cataluña promete muchos ríos de tinta en los próximos meses.
