La ley catalana Antidesahucios

10 de marzo de 2022

La conocida como “Ley antidesahucios”, Ley 1/2022, de 3 de marzo, entró en vigor el 8 de marzo, y recupera los artículos que han sido declarados nulos e inconstitucionales por la Sentencia 16/2021 del Tribunal Constitucional, como los relativos a la obligación de realizar una propuesta de alquiler social, o el que excluye de la definición de vivienda vacía aquélla ocupada sin título habilitante

Además esta Ley “ introduce algunas mejoras técnicas orientadas a agilizar la solicitud y la gestión de los alquileres sociales obligatorios.” Con este fin, la Ley introduce algunas modificaciones en los casos de cesión de viviendas por grandes tenedores a favor de la Agencia Catalana de la Vivienda para su alquiler social.

Por último, la Ley 1/2022 crea el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda en el que deben inscribirse las personas jurídicas que sean grandes tenedores en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de la ley o desde el cumplimiento de los requisitos que originan la obligación de inscribirse en el Registro. Profundizaremos en ello más adelante.

Dada la inconstitucionalidad y nulidad ya declarada por el Constitucional de la mayor parte de los preceptos que contiene, será previsiblemente recurrida, por lo que su vigencia debería tener un plazo corto de duración.

Supuestos de incumplimiento de la función social de la propiedad.

La Ley recupera como tales los siguientes:

La vivienda desocupada de forma permanente e injustificada, alargando del plazo más de 2 años y ampliando este supuesto a los edificios de viviendas. Se excluyen como tales, aquéllas ocupadas sin título habilitante ni el supuesto de que sean transmitidas a una persona jurídica.

La vivienda que no se destine a residencia habitual o permanente de personas (antes era de los propietarios), si es una VPO o una vivienda reservada para el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia.

En los dos casos anteriores, se recupera su calificación de como incumplimiento del deber de los propietarios de edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística. De esta manera, se regula como incumplimiento un mismo hecho por la vía de dos instrumentos normativos de distinta naturaleza: la legislación del derecho a la vivienda (Ley 18/2007, de 28 de diciembre) y la legislación urbanística (DL1/2010, 3 agosto).

El incumplimiento de la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial en los términos regulados en la Ley 24/2015, frente a la anterior regulación que no lo exigía.

Por último, la Ley asimila la desocupación permanente e injustificada de la vivienda al supuesto de utilización y situaciones anómalas de las viviendas, junto con las edificaciones con un porcentaje de construcción superior al 80%, cuando hayan transcurrido más de 2 años desde la finalización del plazo para terminarlos.

Consecuencias de la declaración del incumplimiento de la función social de la propiedad.

La Ley recupera las previstas en los preceptos declarados inconstitucionales y nulos. Veamos.

Las administraciones competentes en materia de vivienda requerirán a los propietarios para que adopten las medidas necesarias para cumplir la función social de la propiedad en determinado plazo, es decir, para que la vivienda sea ocupada legal y efectivamente para que constituya la residencia de personas. En el caso de propietarios personas jurídicas privadas, si no ocuparen la vivienda en dicho plazo, la Administración podrá iniciar la vía de la ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas al administrado al amparo de la Ley de derecho a la vivienda, e incluso, con el inicio de la expropiación forzosa, al amparo de la Ley del Suelo, en los casos de incumplimiento del deber de propiedad de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

Como novedad la Ley cuantifica la multa coercitiva con un importe de 1.000€ por cada vivienda por lapsos de tiempo de un mes mientras permanezcan desocupados, con un importe máximo total del 50% del precio estimado de la vivienda.

Asimismo, como novedad, en caso de transmisión de la vivienda, si el nuevo propietario es una persona jurídica, este se subroga en la posición del anterior al efecto de asumir las consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad, con independencia de cuándo se inició la desocupación.

Registro de Grandes Tenedores de Vivienda.

La Ley 1/2022 crea el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda que depende de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, en el que deben inscribirse las personas jurídicas que sean grandes tenedores en elplazo de 1 mes desde la entrada en vigor de la ley o desde el cumplimiento de los requisitos que originan la obligación de inscribirse en el Registro, con indicación expresa del número y la relación de viviendas de las que son titulares.

La Ley reduce a 10 viviendas, las que deben pertenecer a un gran tenedor. De esta manera, a efectos de esta ley, se entiende que son grandes tenedores de viviendas:

  1. Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
  • Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de 10 viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las siguientes excepciones:

1.º Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

2.º Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.

3.º Las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.

A los efectos de la presente ley, se entiende por grupo de empresas lo que determina el artículo 42.1 del Código de comercio.

  • Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.
  • Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas los puntos 1º y 2º de la letra b.

Cesión obligatoria de viviendas.

La Ley 1/2002 amplía de 3 a 7 años el plazo de cesión obligatoria de viviendas para incorporarlas al Fondo de viviendas de alquiler para políticas sociales, en el caso de viviendas vacías que sean propiedad de personas jurídicas y siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

  1. Que el propietario de la vivienda sea sujeto pasivo, no exento, obligado al pago del impuesto sobre las viviendas vacías, de acuerdo con lo que establece la ley que regula este impuesto.
    1. Que este sujeto pasivo disponga de viviendas vacías en un municipio en el que exista, como mínimo, una unidad familiar en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial definidas por esta ley sin solución en lo que respecta a la vivienda.

La ley recupera el siguiente supuesto declarado nulo e inconstitucional por la STC 16/2021:

c) Que el propietario haya incumplido el requerimiento relativo a la obligación de que la vivienda sea ocupada legalmente para constituir la residencia de las personas, el cual advierte de que, si el propietario no acredita la ocupación de la vivienda en el plazo de 1 mes, puede declararse el incumplimiento de la función social de la vivienda a efectos de iniciar el procedimiento para la cesión obligatoria en los términos establecidos por este artículo.

Alquiler social obligatorio.

La Ley regula la posibilidad de celebrar un nuevo contrato de alquiler social en el caso de expirar la duración de aquél, por una sola vez, y siempre que los inquilinos acrediten que siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos en la Ley. A tal efecto, el titular de la vivienda debe requerir a los afectados, al menos 4 meses antes de la fecha de expiración del contrato, para que presenten la documentación acreditativa de esta situación.

Ofrecimiento de propuesta de alquiler social.

La Ley establece la obligación declarada inconstitucional y nula, de formularla antes de la interposición de la demanda judicial debiendo acreditarse debidamente extremo en su momento. Se extiende a las demandas por impago de alquiler o extinción de contrato por expiración de su plazo de duración, a las demandas de reclamación de impago de préstamos con garantía hipotecaria y a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

  1. Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. La propuesta de alquiler social es exigible durante un período de 5 años en caso de que el gran tenedor sea una persona física; de 7 años en caso de tenedor persona jurídica, y de 12 años en caso de que el gran tenedor sea un grupo de empresas.

En todos los casos, estos períodos se contarán desde el 8 de marzo de 2022.

  • Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.
  • Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran, siempre que concurran las siguientes circunstancias: »1.º Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él.» »2.º Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021. »3.º Que en los últimos 2 años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública »4.º Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal.

Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social son aplicables también a los procedimientos judiciales que se encuentren iniciados antes del 8 de marzo de 2022 y estén todavía en tramitación.

Condiciones de la cesión de vivienda a favor de la Agencia de la Vivienda de Cataluña por grandes tenedores.

Serán destinadas a alquiler social. En estos supuestos la vigencia del contrato será de establecida en la LAU para las personas físicas y jurídicas. La Agencia de la Vivienda de Cataluña debe satisfacer al gran tenedor, en concepto de renta, el equivalente al módulo de las viviendas de protección oficial de régimen especial, salvo que este importe sea superior al resultante de aplicar el índice medio de referencia, en cuyo caso, para el cálculo de la renta debe utilizarse este valor.

Se excluyen los grandes tenedores si forman parte de un grupo de empresas o tienen vínculos de subordinación o coordinación con los grandes tenedores.

Una vez finalizado el contrato con la Agencia de la Vivienda de Cataluña, el gran tenedor podrá optar entre formalizar un nuevo contrato de alquiler social por cuenta propia o solicitar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña que lo formalice en las mismas condiciones.

La Agencia de la Vivienda de Cataluña puede denegar las solicitudes de arrendamiento de viviendas realizadas con anterioridad a la interposición de las demandas judiciales en caso de que considere que la situación de impagos puede resolverse con el otorgamiento de las ayudas al inquilino.

Expropiación forzosa por causa de interés social.

La ley 1/2022 incluya novedades relativas a la expropiación forzosa por causa de interés sociala efectos de dotar a las administraciones competentes en la materia, de un parque social de viviendas asequibles de alquiler para atender con carácter preferente las necesidades de vivienda de las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en esta situación.

Esta medida podrá acordarse en caso de incumplimiento de la función social de la propiedad, relativa a la ocupación legal y efectiva de la vivienda para que constituya la residencia de las personas, y podrá tener por objeto la propiedad o su uso, cuando se den los siguientes requisitos:

a) Que los inmuebles estén ubicados en las áreas declaradas de mercado tenso del alquiler o en los municipios que el Gobierno declare por decreto, atendiendo a las necesidades de vivienda y el parque de viviendas disponibles.

b) Que las viviendas estén inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, o sean susceptibles de estar inscritas, o pertenezcan a personas jurídicas que las hayan adquirido de un titular de viviendas inscritas en el Registro en primera o ulteriores transmisiones, aunque el titular actual sea un fondo de titulización de activos o la adquisición se haya efectuado mediante la transmisión de acciones o participaciones de sociedades mercantiles.

Pueden ser beneficiarias las entidades de derecho público que gestionen el parque social de viviendas y las entidades privadas sin ánimo de lucro que, de acuerdo con la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, gestionen viviendas de inserción o tengan la condición de promotor social de viviendas. Las administraciones expropiantes o, en su caso, las beneficiarias quedan obligadas a cumplir la función social de las viviendas adquiridas en el plazo de 1 mes a partir del momento en que se encuentren en condiciones de uso efectivo y adecuado.

Es requisito para iniciar el procedimiento de expropiación requerir previamente al titular de la vivienda afectada para que cumpla la obligación de que sea ocupada legalmente para constituir la residencia de las personas, debiendo acreditar su ocupación en el plazo de 1 mes. El incumplimiento de esta obligación puede suponer el inicio del procedimiento de expropiación además de una reducción del valor de su derecho de propiedad en un 50%.

La resolución de inicio del expediente de expropiación forzosa lleva implícita la declaración de urgente ocupación.

El justiprecio se determinará mediante acuerdo de las partes, debiendo tenerse en cuenta los criterios de alquiler social establecidos por el artículo 5.7 de la Ley 24/2015. Si no hay acuerdo, el justiprecio debe ser fijado por el Jurado de Expropiación de Cataluña de acuerdo con su normativa reguladora. En la determinación del justiprecio debe tenerse en cuenta el coste de la adecuación de la vivienda para conservarla en las condiciones exigibles, de acuerdo con el artículo 30 de la Ley 18/2007.

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