Barcelona 9 de julio de 2020.
El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, aprobaba una serie de medidas relativas a los desahucios, duración de los contratos de alquiler de viviendas, una moratoria en el pago de las rentas y una moratoria hipotecaria, así como la de préstamos y créditos no hipotecarios, incluidos los créditos al consumo.
Con posterioridad, mediante el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 abril, se ampliaba la moratoria a las rentas de locales comerciales y oficinas.
El Real Decreto 26/2020, de 7 de julio, que entró en vigor el 8 de julio, recoge un conjunto de medidas económicas y sociales en el ámbito de la vivienda, para garantizar la protección de las familias y de colectivos vulnerables, consistentes en la prórroga de las moratorias previstas en aquéllos.
Las razones en las que trae causa esta prórroga son igualmente aplicables a los locales comerciales y oficinas. Veamos: La situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y su evolución ha puesto de relieve el desafío de proteger la salud de la población a la vez que se tratan de mitigar y minimizar las consecuencias socioeconómicas mediante la adopción de medidas dirigidas a abordar y atenuar las perturbaciones que afectan a la economía por distintas vías. Por ello, es razonable pensar que, a partir del mes de octubre de 2020, cuando finalice el plazo de 4 meses previsto en el RDL 15/2020, 21 de abril, debería aprobarse una prórroga para este tipo de alquileres.
Veamos los términos de la prórroga aprobada que se regulan en las Disposiciones Finales 8ª y 9ª, que se refieren a la moratoria hipotecaria y de renta, respectivamente.
Los deudores podrán solicitar del acreedor, hasta el 29 de septiembre de 2020, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual o de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales. Esta nueva moratoria no devengará intereses para el deudor.
Los deudores acompañarán, junto a la solicitud de moratoria, la documentación prevista en el artículo 17 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, que es la siguiente
- Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Número de personas que habitan en la vivienda habitual: i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. ii. Certificado de empadronamiento con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
- Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Declaración responsable del deudor o deudores
La entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días, por lo que no es necesario ni acuerdo, ni novación, aunque se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
El Banco comunicará al Banco de España su existencia y duración.
La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos.
Esta moratoria se entiende sin perjuicio de que las partes lleguen a un acuerdo de modificación de otras condiciones del préstamo.
Cuando la entidad financiera conceda, simultánea o sucesivamente, una moratoria legal y una moratoria convencional, se suspenden los efectos de la moratoria convencional hasta el momento en el que finalice la legal.
Prórroga de la duración de los contratos de alquiler de vivienda
El arrendatario podrá solicitar hasta el 30 de septiembre de 2020 al arrendador, una prórroga de la duración del contrato que alcanzará un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La prórroga es obligatoria para el arrendador.
Prórroga de la moratoria del pago de la renta de alquiler de vivienda
Cuando el arrendador es gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar la moratoria hasta el 30 de septiembre de 2020, consistente en el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Recordemos que de acuerdo con el RDL 11/2020, de 31 de marzo, la moratoria alcanzará un máximo de 4 meses desde el fin de la prórroga.
El RDL nada regula en el caso de arrendador pequeño propietario. Con esta omisión, se está obviando la realidad del mercado de alquiler residencial español, en el que, el pequeño propietario/arrendador representa un 96%.
Otras medidas que regula el RDL 26/2020, de 7 de julio.
- Moratoria para créditos sin garantía hipotecaria
Hasta el 29 de septiembre de 2020, los deudores podrán solicitar del acreedor, la suspensión de sus obligaciones por una duración de 3 meses ampliables mediante acuerdo del Consejo de Ministros.
Debidamente acreditada la situación de vulnerabilidad económica, la obligación se suspende automáticamente, y no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual, y será comunicada al Banco de España.
Cuando la entidad financiera conceda, simultánea o sucesivamente, una moratoria legal y una moratoria convencional, serán suspendidos los efectos de la moratoria convencional hasta el momento en el que finalice la legal.
- Cesión gratuíta de suelo público a promotores privados para la construcción de vivienda en régimen de alquiler asequible o social.
El RDL establece un régimen de colaboración entre la Administración pública y la iniciativa privada con la finalidad de ampliar el parque de vivienda asequible en alquiler hasta 20.000 unidades antes de 2023 según ha manifestado el Ministro Ábalos.
El RDL amplía hasta 80 años esta concesión desde los 50 años permitidos hasta ahora.
El RDL exonera de responsabilidad a la Administración o sus entidades dependientes o vinculadas con competencia en materia de suelo y vivienda derivadas del derecho de superficie posteriores al inicio del arrendamiento de vivienda en régimen de alquiler asequible o social.
De acuerdo con la normativa autonómica estas viviendas podrán tener la consideración de VPO.
Los suelos adscritos a la promoción de este tipo de viviendas, lo serán con carácter preferente a otros destinos que se hubieran acordado con anterioridad.
