La regulación de las rentas de los alquileres de locales comerciales y oficinas por el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril.

En Barcelona, 24 de abril de 2020.

Ayer entró en vigor el Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar a la economía y el empleo.  

Este RDL es nueva entrega de un paquete de medidas nuevas, complementarias y de ampliación de las previamente adoptadas desde el RDL 7/2020, de 12 de marzo. Son de variada naturaleza: medidas de carácter civil como la de los alquileres; medidas tributarias y laborales para empresas, PYMES, autónomos, y trabajadores agrarios; medidas financieras que afectan a Bancos y demás entidades financieras, planes de pensiones y seguros; medidas en contratación pública; en subastas y adjudicaciones de bienes en el seno de un procedimiento de recaudación tributaria; medidas en el deporte; en la educación; en la investigación y en el sector portuario.

Por otro lado, el RDL prorroga por 2 meses el carácter preferente del trabajo a distancia, el derecho de adaptación del horario y la reducción de la jornada que estableció el RD 463/2020 de declaración del estado de alarma a causa del Covid19.

En este artículo comentaremos la moratoria en el pago de la renta de los alquileres.

Esta medida se aplicará a los contratos de arrendamiento de fincas urbanas para un uso distinto del de vivienda, esto es, bienes inmuebles destinados a un negocio o actividad económica, así como, a los arrendamientos de la actividad en sí misma.

El RDL distingue dos tipos de arrendador, empresa o entidad pública o gran tenedor, o pequeño propietario. Es de aplicación a los arrendatarios PYMES y autónomos cuando el bien esté afecto a la actividad económica que desarrollen.

En el primer caso, el concepto de gran tenedor coincide con el regulado en el RDL 11/2020, de 31 de marzo para los alquileres de vivienda habitual, esto es, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Para ellos la medida es obligatoria y de aplicación automática desde que el arrendatario la solicita, disponiendo para ello de 1 mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, es decir, hasta el 23 de mayo de 2020.

La moratoria no supone una suspensión de la renta ni de su pago, sino que consiste en el aplazamiento mediante su pago fraccionado, sin intereses ni penalizaciones, a partir de la siguiente mensualidad, por el plazo de 2 años a contar desde el fin del estado de alarma o sus prórrogas y hasta los 4 meses siguientes a aquél, y siempre que el contrato esté en vigor.

Para los pequeños propietarios la medida consiste en un aplazamiento del pago de la renta. En estos casos, la moratoria no es de aplicación automática. Por otra parte, el RDL no fija el alcance ni el plazo de las rentas ni del aplazamiento. Todo ello abocará a las partes al entendimiento y, cuando ello no sea posible, a la vía judicial.

Ante tal escenario, y quizá para facilitar el entendimiento entre las partes, el texto permite aplicar todo o parte de la fianza al pago de la renta si las partes así lo acuerdan, y con la obligación del arrendatario de reponer el importe de la fianza de que se haya dispuesto, en el plazo de 1 año desde la fecha del acuerdo o hasta la vigencia del contrato si fuera inferior a dicho plazo. ¡Con la Administración hemos topado! En efecto, esta medida no se puede aplicar mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, teniendo en cuenta que las fianzas están depositadas en el Registro de Fianzas, y que el procedimiento para pedir su devolución es un procedimiento administrativo cuyos plazos han sido suspendidos por la Disposición Transitoria 3ª del RD 463/2020.

Todo apunta a que la medida se aplicará a las garantías adicionales a la fianza como a la práctica se ha venido haciendo en numerosos casos.

Los requisitos que deberán reunir los arrendatarios son los siguientes:

En el caso de arrendatario PYME:

  • No deberán superar los límites establecidos en el art. 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, sobre formulación de cuentas anuales abreviadas (activo de hasta €4M, cifra neta de negocios hasta €8M, plantilla de hasta 50 trabajadores.)
  • Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
  • Tratándose de una actividad permitida, deberá haber visto reducida la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En el caso de arrendatario autónomo:

  • Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el RETA o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
  • Tratándose de una actividad permitida, deberá haber visto reducida la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En ambos casos, el arrendatario acreditará al arrendador el cumplimiento de los requisitos anteriores mediante la siguiente documentación:

  • En caso de suspensión de actividad, el certificado expedido por la AEAT u órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • En caso de reducción de actividad, mediante una declaración responsable. Se faculta al arrendador para requerir al arrendatario que le muestre sus libros contables para acreditar tal circunstancia.

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