27 de diciembre de 2019
El pasado 23 de diciembre de 2019, el Gobierno de la Generalitat de Cataluña aprobó la propuesta de modificación del Decreto Ley (DL) de medidas urgentes para la mejora del acceso a la vivienda, que debe ser sometido a la aprobación del Parlament. El Conseller del Territori i Sostenibilitat, Damià Calvet, lo ha calificado como “un verdadero plan de choque para la vivienda asequible en Cataluña.”
Concretamente, la norma persigue un triple objetivo: combatir las situaciones de emergencia residencial, aumentar el número de vivienda protegida en régimen de alquiler y contribuir a la moderación de los precios de los alquileres de vivienda privada.
En el presente artículo exponemos las medidas que introduce:
En relación con las situaciones de emergencia y los desahucios, el Decreto incluye las siguientes medidas:
Alquiler social obligatorio, con una duración de hasta 7 años, para aquellas familias que acrediten una situación de vulnerabilidad y se les acabe el contrato de alquiler, se encuentren en procesos de desahucio o lleven más de 6 meses ocupando una vivienda sin título habilitante en el momento de la entrada en vigor del DL.
Ampliación del contrato de alquiler social obligatorio, que pasa de 3 años a 5 o 7 años, dependiendo de si la vivienda es propiedad de una persona física o jurídica.
Alojamientos temporales para las situaciones de emergencia. La norma facilita la construcción de alojamientos en equipamientos comunitarios con el objetivo de incrementar la oferta de alojamiento para atender a familias en riesgo de exclusión y resolver necesidades temporales de habitación.
Se implementan herramientas para considerar como desocupados los edificios con obras inacabadas y poderlos movilizar para generar más vivienda asequible, mediante medias como multas coercitivas o la posibilidad de expropiación. Todo ello con el objetivo de incrementar el parque de vivienda disponible para situaciones de emergencia.
En relación con los derechos de tanteo y retracto, se regulan las siguientes novedades:
Serán titulares de estos derechos los Ayuntamientos, la Generalitat y las Entidades sociales, que destinarán las viviendas a vivienda de alquiler asequible.
Se amplía hasta el 2027 el plazo de ejercicio de estos derechos.
Se extienden a todo Cataluña las áreas afectas a estos derechos.
Se amplían los supuestos de hecho de su ejercicio a las 2as y 3as transmisiones de viviendas anteriormente adquiridas por grandes tenedores.
En relación con el parque público de vivienda de alquiler, las medidas que regula el DL son las siguientes:
En relación con los solares de titularidad municipal se establecen distintas medidas para destinarlos efectivamente a VPO en régimen de alquiler: en el plazo de 1 año se elaborará un inventario de los mismos, y en el plazo de 2 años, un programa de actuación concertada que ponga en el mercado VPO en régimen de alquiler.
Los Ayuntamientos destinarán a VPO en régimen de alquiler los solares que reciben en concepto de cesión de aprovechamiento urbanístico.
En menos de 1 año se aprobará el Plan Territorial Sectorial de Vivienda que regulará la reserva del 50% para VPO en suelo urbanizable y del 40% en suelo urbano no consolidado en los municipios con fuerte y acreditada demanda residencial. En el Área Metropolitana de Barcelona, la reserva mínima será del 40% del techo en suelo urbanizable delimitado y del 40% en suelo urbano no consolidado que tenga por objeto la transformación global del uso principal a residencial.
En relación con el parque de vivienda privada de alquiler libre o protegido, el Decreto Ley prevé las siguientes medidas:
Incluye estímulos a la iniciativa privada para que construya VPO. En promociones de VPO construidas con ayuda pública, la GENCAT ofrecerá cobertura de impagos, y dará prioridad a los adjudicatarios de estas viviendas en materia de percepción de las ayudas al pago de alquiler.
Los planes urbanísticos podrán destinar terrenos para la construcción de edificios plurifamiliares de viviendas destinados a alquiler. Asimismo, podrán destinar parcialmente los edificios plurifamiliares de viviendas en suelo urbano consolidado a VPO.
El DL define un nuevo modelo de VPO que estará vigente desde la entrada en vigor del DL:
La condición de VPO será permanente bajo las condiciones siguientes: que el PU los reserve a uso de VPO o forme parte del patrimonio público de suelo y vivienda.
Se regula un régimen transitorio para aquellas viviendas que ya tengan la calificación definitiva de VPO (si están construidas sobre suelo público, dicha calificación será permanente), o se encuentren en trámites de su obtención (serán permanentes si están construidas sobre suelo público o de reserva).
Regulación del precio de venta de la VPO para todo el territorio, que puede admitir variaciones en función de varios criterios que establece el mismo DL:
- Localización. En el caso del Área Metropolitana de Barcelona, será único el valor que determinará los precios máximos de venta y rentas de la VPO.
- Características de la vivienda atendiendo a nivel de eficiencia energética, antigüedad, o estado de conservación, ayudas públicas recibidas en cado de VPO de promoción privada.
Se introducen cambios significativos en el procedimiento de adjudicación de VPO. En este punto mencionamos la obligación de incluir en el Registro de solicitantes de VPO también las promociones de VPO de iniciativa privada.
EL PU podrá establecer el destino a alquiler de la VPO que prevea.
Precios de alquiler de vivienda libre: El DL incluye medidas encaminadas a propiciar una moderación de los precios de alquiler de la vivienda libre a través del Índice de Referencia del precio de alquiler, cuya consignación será obligatoria en los anuncios de publicidad y contratos de alquiler.
