1 de enero de 2020.
El pasado 31 de diciembre de 2019 entró en vigor el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre de medidas urgentes de acceso a la vivienda de Cataluña. En este artículo exponemos las novedades que introduce en materia de alquiler social.
El Decreto Ley que entra hoy en vigor (31.12.2019), regula un régimen transitorio que en muchos aspectos, lejos de aportar seguridad jurídica, tiene el efecto totalmente contrario, al disponer la total retroactividad de aspectos relevantes que regula en su articulado, como por ejemplo, la ampliación de los supuestos de hecho en que es obligatorio el ofrecimiento de alquiler social que se aplica retroactivamente a todos aquellos procedimientos judiciales ya iniciados antes del 31.12.2019 y que estén en tramitación; o la aplicación de las disposiciones del Decreto Ley a instrumentos de planeamiento urbanístico de iniciativa privada en tramitación y que se hayan presentado antes de la entrada en vigor del Decreto Ley; la extensión del alcance del derecho de tanteo y retracto de la Administración a las segundas y posteriores transmisiones de viviendas adquiridas en procesos de ejecución hipotecaria o mediante daciones en pago o pago por compensación de deudas con garantía hipotecaria, ampliando además, el plazo de ejercicio de dichos derechos hasta el 6 de agosto de 2027.
Recordar que desde diciembre de 2018, todo el término municipal de Barcelona ha sido declarado área de tanteo y retracto mediante la modificación del Plan General Metropolitano, aprobada por la Subcomisión de Urbanismo en sesión celebrada 5 de diciembre de 2018 (DOGC 20.12.2018, núm. 7772)
Abordaré las novedades que introduce este Decreto Ley, empezando hoy por los cambios en materia de alquiler social que contiene.
Alquiler social
El DL 17/2019 establece la aplicación retroactiva de la obligatoriedad de alquiler social a todos aquellos procedimientos judiciales ya iniciados antes de 31.12.2019 (entrada en vigor) y que estén todavía en tramitación.
Recordemos que el artículo 5 de la Ley 24/2015, regula la obligatoriedad de ofrecer un alquiler social al inquilino en desahucio por impago de renta o al propietario en ejecución hipotecaria en caso de impago de hipoteca, antes de interponer la demanda judicial correspondiente por el incumplimiento, y la Disposición Transitoria 2ª de dicha Ley (que entró en vigor el 6/08/2015) imponía esa obligación en los casos de procedimientos judiciales en tramitación o en ejecución a su entrada en vigor, antes de adquirir el dominio de la vivienda. Recordemos que esta obligación estuvo en suspenso en algunos de sus artículos como el del ofrecimiento de una renta social, porque el 5/05/2016 fue recurrido por inconstitucional. Esta suspensión se levantó el 31/01/2019 cuando el TC declaró la constitucionalidad de los artículos y se aplica con efectos ex tunc, es decir, desde que entró en vigor a todos los procesos en curso de acuerdo con su articulado.
Las novedades que regula el DL 17/2019 en esta materia son las siguientes:
- Obligación de comunicación: La obligación de comunicar la oferta deberá realizarse al municipio en que se sitúa la vivienda, y también (novedad) a la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
- Concepto de Grandes tenedores de viviendas: Con este DL 17/2019 son consideradas tales las personas jurídicas cuando tengan más de 15 de viviendas, en lugar de la previsión actual de disponer de más de 1.250 metros cuadrados de superficie habitable. Del mismo modo, se hace extensiva la definición de gran tenedor al fondo de capital riesgo y de titulación de activos.
- Renovación obligatoria y única de la duración de los contratos de alquiler social: Se regula la renovación obligatoria (única) de los contratos de alquiler social cuando, finalizada su duración máxima, los ocupantes se encuentren todavía dentro de los parámetros legales de exclusión residencial, circunstancias cuya concurrencia deberá acreditar el inquilino.
- Ampliación de los
supuestos de hecho en los que es obligatorio realizar la oferta de alquiler
social: Se
hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler social antes de
interponer una demanda judicial con relación a cualquier acción ejecutiva
derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y otras demandas de
desahucio por vencimiento de la duración máxima del título que legitima la
ocupación (la obligación de hacer la oferta es exigible durante los 3 años
siguientes a contar desde el 31.12.2019, fecha de entrada en vigor del DL
17/2019, o por la falta de este título en las siguientes circunstancias:
- Que la vivienda se encuentre en la situación de utilización anómala de acuerdo con el artículo 41.1.a de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, esto es, en los casos de desocupación permanente (por el plazo superior a 2 años sin causa justificada)
- Que los ocupantes acrediten por cualquier medio admitido en derecho que la ocupación sin título se inició, como mínimo, seis meses antes del 31.12.2019.
- Que los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años ofrecida por cualquier Administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2. de la L24/2015.
- Que los servicios municipales informen favorablemente sobre el cumplimiento, por parte de los ocupantes, de los parámetros de riesgo de exclusión residencial y sobre el arraigo y la convivencia en el entorno vecinal.
- Nuevos plazos de duración de los contratos de alquiler social: El plazo de duración de estos contratos que, hasta el DL 17/2019, era de un mínimo de 3 años, se amplía a un mínimo de 5 y 7 años, según la condición de persona física o jurídica del titular de la vivienda.
