Acabamos de iniciar un nuevo año, y son varias las novedades legislativas que afectan, directa o indirectamente, al sector inmobiliario. Esta breve nota las recoge, resume su contenido, y finaliza con una breve miscelánea de otras novedades legislativas relevantes a tener en cuenta para el 2023.
Cuotas hipotecarias.
Pocos antes de finalizar el año 2022, el 24 de noviembre de 2022, entraba en vigor el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.
Ante las subidas de tipos que se están produciendo desde el otoño pasado y que se prevé se mantengan en los próximos 2-3 años, esta nueva regulación contempla varios mecanismos de protección de los deudores hipotecarios vulnerables, y amplía el Código de Buenas Prácticas de las entidades financieras adheridas al mismo que se creó con el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, con unas medidas transitorias de 2 años dirigidas a los deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés.
Los sujetos beneficiarios a los que la norma se dirige son las personas físicas que sean titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000€, constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022, afectados por subidas de tipos de interés que les causen un esfuerzo hipotecario del 40% o superior al 50% de sus ingresos.
Las solicitudes de amparo se pueden presentar en el plazo de los 24 meses siguientes al 23 de noviembre de 2022, fecha de entrada en vigor de la norma.
Las medidas son las siguientes:
Se establece una carencia del principal de 5 años y una reducción del tipo de interés aplicable hasta el euríbor menos 0,10 % cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es superior al 50 %.
Se establece una carencia de 2 años y un alargamiento del plazo de vencimiento de hasta 7 años cuando el incremento del esfuerzo hipotecario es inferior al 50 %.
Dación en pago. La nueva normativa regula la posibilidad de solicitar por los deudores la dación en pago durante 24 meses (doblando el plazo actual de 12 meses) desde la solicitud de reestructuración, o instar el estudio por la entidad de una segunda reestructuración si al término de la primera el deudor continúa, por las mismas u otras causas, en una situación de vulnerabilidad.
El Acuerdo del Consejo de Ministros adoptado el 23 de noviembre de 2022 regula las nuevas medidas incardinadas en el nuevo Código de Buenas Prácticas y detalla los términos en los que pueden llevarse a cabo la articulación de las operaciones de refinanciación y reestructuración de los préstamos hipotecarios a interés variable sobre vivienda habitual.
Las operaciones de novación amparadas por este Código no podrán: a) Suponer una modificación del tipo de interés pactado, salvo que esta se corresponda con alguna de las medidas del Código de Buenas Prácticas; b) Conllevar el cobro de gastos o comisiones; c) Comercializarse junto con cualquier otro nuevo producto vinculado o combinado; d) Exigir el establecimiento de otras garantías adicionales, personales o reales, que no constasen en el contrato original.
Serán satisfechos en todo caso por el acreedor, los derechos arancelarios y demás conceptos notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las novaciones que se realicen al amparo de este Código de Buenas Prácticas. Los derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca en los casos de dación en pago se bonifican en un 50%. El deudor no soportará ningún coste adicional.
La inscripción de la escritura en el correspondiente Registro de la Propiedad tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no se cuente con el consentimiento de estos.
El deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3% de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado. El deudor podrá solicitar esta medida en el plazo de 12 meses desde el 23 de noviembre de 2022. Este arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de 5 años, prorrogables por otros 5 años por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario. A estos contratos no les es de aplicación el régimen de duración y prórrogas regulado en la LAU.
Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole fiscal. Así se exime de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de AJD las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo de este Código de Buenas Prácticas.
Comisiones: el RDL 19/2022 establece la prohibición de devengo de comisiones en los casos de amortización anticipada, cambio de interés variable a fijo realizados al amparo de la misma desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2023.
Por último, en materia de subrogación de acreedor, el RDL reduce de 0,15 % a 0,05 % la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada en los primeros 3 años de vida del préstamo, en aquellos casos en que se pasa de tipo variable a tipo fijo.
Arrendamiento de vivienda.
El 28 de diciembre de 2022 entraba en vigor el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.
La norma regula varias medidas en el ámbito de la vivienda, que, como veremos, son una prolongación temporal de las aprobadas durante la pandemia, y tras la invasión de Ucrania mediante el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, relativas a las suspensiones de los procedimientos judiciales de desahucio, a los lanzamientos, a las extinciones de contratos por impago de renta o expiración de su duración, a la limitación de las actualizaciones de los alquileres, y a la prórroga “ex lege” de la duración de los contratos.
Las medidas de carácter procesal civil estarán en vigor hasta el 30 de junio de 2023.
El RDL prolonga hasta el 31 de diciembre de 2023 la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que, en defecto de acuerdo entre las partes, no puede superar el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que es de 2%.
Así, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
A los efectos de este RDL, se entiende como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Como consecuencia del límite anterior, el RDL amplía hasta el 31 de julio de 2023 el plazo para que el arrendador o propietario pueda solicitar compensación por dicho límite. El plazo de resolución de la misma es de 3 meses, prorrogables otros 3 meses.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o hasta el 30 de junio de 2023. Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
El arrendatario podrá solicitar al arrendador, que está obligado por Ley a aceptarla salvo que con anterioridad a la expiración del plazo del contrato haya manifestado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, la prórroga extraordinaria del plazo de los contratos de arrendamiento que expiren en el período comprendido entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023. El plazo es de 6 meses desde la fecha de finalización, durante la cual subsistirá en los mismos términos y condiciones. Durante la prórroga la renta podrá ser actualizada hasta el límite visto con anterioridad.
Novedades en materia Fiscal.
Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad.
Además de las novedades en materia de vivienda que acabamos de ver, el RDL 10/2022, recoge otras medidas de carácter fiscal que resumimos seguidamente:
- Moratoria contable. El RDL prorroga la moratoria contable que regulaba el artículo 18 del Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril y posterior art. 13 de la Ley 3/2020, de 18 de septiembre. Esta medida se amplía a los ejercicios 2020, 2021, 2022 y 2023. En consecuencia, a los efectos de la causa legal de disolución por pérdidas, no se computarán las de los ejercicios 2020 y 2021 durante un período de 3 ejercicios contables; esto es, las pérdidas de los ejercicios 2020 y 2021 no se computarán ni en los ejercicios contables de 2022 y 2023 ni hasta el momento del cierre del ejercicio 2024. En el caso de que teniendo sólo en cuenta el resultado de los ejercicios 2022, 2023 o 2024, resultaren pérdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, sí se apreciará concurrencia de la causa legal de disolución por pérdidas, debiendo actuarse por los órganos de administración en los términos previstos en la ley de Sociedades de Capital.
- Aplazamiento y/o fraccionamiento de pago de deudas de naturaleza pública no tributaria ni aduanera. El RDL prorroga durante el ejercicio 2023 el procedimiento excepcional y temporal para la concesión de aplazamientos y/o fraccionamientos con dispensa de garantía de deudas de naturaleza pública, no tributarias ni aduaneras, derivadas del reintegro y/o reembolso de ayudas o de préstamos concedidos por la Administración General del Estado. El alcance se extiende a los ejercicios 2021, 2022 y 2023, siempre y cuando la crisis sanitaria provocada por la COVID-19 y las medidas adoptadas para controlar su propagación, así como las consecuencias económicas de la guerra en Ucrania, hayan provocado periodos de inactividad del obligado al pago, reducción en el volumen de sus ventas, incrementos significativos en sus costes de producción o interrupciones en el suministro en la cadena de valor. Las solicitudes podrán referirse tanto a deudas que se encuentren en periodo voluntario de pago, como a deudas previamente aplazadas y/o fraccionadas que no se encuentren en periodo ejecutivo. La admisión a trámite de la solicitud suspende automáticamente el procedimiento de gestión recaudatoria con efectos desde la presentación de la solicitud hasta que se dicte la correspondiente resolución; y, en el caso de que su pago se encontrara domiciliado en una entidad bancaria, su domiciliación quedará automáticamente anulada para aquellos plazos que aún no se hubiesen enviado al cobro.
- Salario Mínimo Interprofesional. Este RDL prorroga el vigente SMI (1.000€/mes) hasta tanto se apruebe el real decreto que lo fije para el año 2023.
Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.
4 de enero de 2023.
La norma entró en vigor el 29 de diciembre de 2022, salvo su DA 6ª, relativa a medidas sanitarias que no vamos a tratar.
De esta regulación destacamos las siguientes novedades:
Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas
- La Ley crea el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que se configura como un impuesto complementario del Impuesto sobre el Patrimonio, de carácter estatal, no susceptible de cesión a las Comunidades Autónomas (CC.AA.), para gravar con una cuota adicional, los patrimonios de las personas físicas de cuantía superior a 3.000.000€.
- A los efectos de este impuesto, constituirá el patrimonio neto de la persona física el conjunto de bienes y derechos de contenido económico de que sea titular, con deducción de las cargas y gravámenes que disminuyan su valor, así como de las deudas y obligaciones personales de las que deba responder.
- La regulación del Impuesto está desarrollada en el art. 3 de la Ley a través de 28 artículos. Coincide básicamente con la del Impuesto sobre el Patrimonio en su ámbito territorial, exenciones, sujetos pasivos, bases imponible y liquidable, devengo y tipos de gravamen, como en el límite de la cuota íntegra. La diferencia fundamental reside en el hecho imponible, que grava solo aquellos patrimonios netos que superen los 3.000.000€. Los sujetos pasivos tributarán por la parte de su patrimonio que no haya sido gravado por su Comunidad Autónoma. Los primeros 3.000.000€ se gravan al tipo 0.
- La cuota íntegra de este impuesto, conjuntamente con las cuotas del Impuesto sobre la IRPF y IP, no podrá exceder, para los sujetos pasivos sometidos al impuesto por obligación personal, del 60 por 100 de la suma de las bases imponibles del primero.Para hacer el cálculo se incluye la cuota íntegra teórica, no la ya bonificada, con lo que los contribuyentes de Comunidades Autónomas sin Impuesto de Patrimonio como Madrid y Andalucía, podrán restarse todo lo que les tocaría pagar si sus comunidades respectivas tuvieran Patrimonio operativo, y la cuota de grandes fortunas a ingresar por el Estado quedará reducida.
- Representante en España de los sujetos pasivos no residentes en España. Los sujetos que no sean residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea estarán obligados a nombrar, antes del fin del plazo de declaración del impuesto, una persona física o jurídica con residencia en España, para que les represente ante la Administración Tributaria en relación con sus obligaciones por este impuesto. En el caso de Estados que formen parte del Espacio Económico Europeo que no sean Estado miembro de la Unión Europea, lo anterior no será de aplicación cuando exista normativa sobre asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria y de recaudación. Igual obligación incumbe a los sujetos pasivos residentes que se ausenten de España tras la realización del hecho imponible con destino a un tercer Estado que no sea Estado miembro de la Unión Europea ni del Espacio Económico Europeo con normativa sobre asistencia mutua en materia de intercambio de información tributaria y de recaudación y antes de haber presentado la declaración y autoliquidación del impuesto, salvo si su regreso se fue se fuera a producir antes de la finalización del plazo reglamentario de presentación de aquellas.
- Mínimo exento: En el supuesto de obligación personal, la base imponible se reducirá, en concepto de mínimo exento, en 700.000€.
- Devengo: 31 de diciembre de cada año.
- Vigencia del Impuesto: la Ley prevé una vigencia de 2 años, de manera que resulte aplicable en los dos primeros ejercicios en que, a partir de su entrada en vigor, se devengue dicho impuesto, si bien podría prorrogarse.
No residentes que han invertido a través de sociedades en inmuebles radicados en España. La Ley modifica la Ley del Impuesto del Patrimonio, para habilitar la potestad de gravamen sobre las participaciones accionariales en entidades no residentes con activos inmobiliarios subyacentes radicados en España, que hasta ahora no eran sujetos pasivos del Impuesto, y así establece que «se considerarán situados en territorio español los valores representativos de la participación en fondos propios de cualquier tipo de entidad, no negociados en mercados organizados, cuyo activo esté constituido en al menos el 50%, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles situados en territorio español. Para realizar el cómputo del activo, los valores netos contables de todos los bienes contabilizados se sustituirán por sus respectivos valores de mercado determinados a la fecha de devengo del impuesto. En el caso de bienes inmuebles, los valores netos contables se sustituirán por los valores que deban operar como base imponible del impuesto en cada caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de esta ley«. Con ello se establece una diferencia entre residentes y no residentes en el caso de inmuebles, de manera que los nacionales podrán computar el balance de sus acciones, pero los no residentes deberán regirse por el valor mayor, entre ellos el de referencia, con lo que estos últimos quedan discriminados.
Régimen de Consolidación fiscal.
La Ley modifica la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, para incorporar una medida temporal en la determinación de la base imponible en el régimen de consolidación fiscal con efectos para los periodos impositivos que se inicien en 2023.
Para determinar la cuota del IS del grupo, se parte de la suma de las bases imponibles (BI) de las sociedades, por lo que una de las ventajas de este régimen es que la base imponible negativa (BIN) que genera en el ejercicio una entidad del grupo se compensa de forma automática con las bases imponibles positivas (BIP) del resto de entidades.
Con esta modificación se tomarán en consideración el 50% de las BIN. La base imponible del grupo seguirá calculándose mediante la agregación de las bases imponibles individuales de las entidades que lo conforman computándose en su totalidad las BIP y al 50% las BIN.
Para los períodos impositivos sucesivos, el importe de las BIN individuales no incluidas en la BI del grupo, se integrará en la BI del mismo por partes iguales en cada uno de los diez primeros períodos impositivos que se inicien a partir del 1 de enero de 2024, incluso en caso de que alguna de las entidades con bases imponibles individuales negativas a que se refiere el apartado anterior quede excluida del grupo. En el supuesto de pérdida del régimen de consolidación fiscal o de extinción del grupo fiscal, el importe de las BIN individuales pendiente de integración en la base imponible del grupo, se integrará en el último período impositivo en que el grupo tribute en régimen de consolidación fiscal.
