Barcelona, 14 de julio de 2020.
Entre las medidas reguladas en el RDL 25/2020, de 3 de julio de medidas urgentes para apoyar la reactivación económica y el empleo, se encuentra la moratoria en el pago de la renta por el alquiler del inmueble afecto, entre otros, a la actividad hotelera. En el presente artículo analizo el alcance y las condiciones de esta moratoria.
Los datos son desoladores, según EXCELTUR en su informe “Impacto del Coronavirus sobre el sector turístico español” de junio 2020, el sector turístico español perdió 43.460 millones de euros en el período marzo-junio 2020 en términos de actividad económica.
Hasta mayo de 2020, el número de afectados por un ERTE en el sector turístico español ascendía a 1,1 millones. El impacto de todo el sector sobre el empleo por la crisis de la covid-19 alcanza a 1,4 millones de trabajadores.
Según EXCELTUR, la actividad será muy lenta en el verano y hasta el cierre del año, y prevé una caída acumulada hasta septiembre de 2020 del 63,2%, y del 46% en el 4T2020.
Por su parte, los agentes confían que el sector se recupere a partir de finales 2022-2023 y vuelva a los niveles de actividad de 2019, año en el que España recibió 87,3 millones de turistas. Hablamos de un sector que representa el 12% del PIB español y que emplea a 2,62 millones de personas.
Este escenario requiere de políticas gubernamentales activas de apoyo al sector, que en España, se van aprobando a través de Reales Decretos Leyes, siendo el último aprobado el RDL 25/2020, de 3 de julio, que entró en vigor el 7 de julio de 2020.
En otro orden de cosas, la crisis obligará a muchos hoteleros a renegociar las rentas, a vender sus activos, y/o a dar entrada a nuevos socios inversores en su accionariado. En este sentido, en las últimas semanas hemos podido conocer por la prensa, la compra de activos hoteleros por parte de la socimi MAZABI, así como de la gestora de patrimonio controlada por Deutsche Bank, DWS. El gigante americano Blackstone y el fondo con base en España AZORA, también han manifestado públicamente su interés en invertir en este tipo de activos durante el 2020.
Objeto
Se aplica a los inmuebles afectos a la actividad turística extendiéndose a todas las comprendidas en el código CNAE 5510 (Hoteles y alojamientos similares), 5520 (Alojamientos turísticos y otros alojamientos de corta estancia) y 7911 (Actividades de agencias de viajes), para cuya adquisición se ha contraído una deuda hipotecaria.
Causa
La financiación deberá traer su causa en un préstamo con garantía hipotecaria sobre el inmueble afecto a la actividad sujeto a la legislación española y suscrito antes del 15 de marzo de 2020. La actividad se ejercerá en territorio nacional.
Plazo
La moratoria se establece por un período de hasta 12 meses y se extiende a las cuotas vencidas e impagadas desde el 1.01.2020. En cuanto a sus efectos, el RDL los regula separadamente según se trate de propietario/deudor hipotecario o operador/deudor hipotecario. A ellos nos referiremos más adelante.
En ambos casos, el prestatario podrá optar entre que el importe de lo aplazado se abone mediante la redistribución de las cuotas sin modificación del plazo de vencimiento ni del tipo de interés, o bien por la ampliación de aquél por un plazo equivalente a la duración de la moratoria.
Sujetos
Son dos, el propietarios/deudor hipotecario y el arrendatario /deudor hipotecario, quienes reunirán los siguientes requisitos:
- Que experimente dificultades financieras a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19.
El legislador entiende que existen “dificultades financieras a consecuencia de la emergencia sanitaria” cuando los deudores hipotecarios sufran en el promedio mensual de los meses de marzo a mayo de 2020 una reducción de ingresos o facturación de al menos un 40% en el promedio mensual de los mismos meses del año 2019. Lo que deberán acreditar mediante los medios de prueba que el mismo RDL establece: copia del libro de registro de facturas emitidas y recibidas; del libro diario de ingresos y gastos; del libro registro de ventas e ingresos; o del libro de compras y gastos; cualesquiera otros admitidos en Derecho.
- Que el préstamo no haya sido ya objeto de alguna de las moratorias reguladas en el RDL 8/2020, en el RDL 19/2020, con la excepción de que la moratoria lo haya sido por un período inferior a 1 año, en cuyo caso, será aplicable la moratoria regulada en este RDL por el período que reste por cumplir hasta alcanzar los 12 meses.
- Que el préstamo haya sido objeto de una moratoria acordada voluntariamente con el acreedor después de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. Sin embargo, el deudor podrá acogerse al régimen de este RDL, renunciando a la moratoria voluntaria pactada con su entidad anteriormente.
- Que el deudor no se encuentre en mora a 7.07.2020 por impagos anteriores a 1.01.2020; ni declarados en concurso de acreedores antes del 15.03.2020, a la entrada en vigor del D463/2020, 14 marzo.
Efectos
Para el caso de propietario/deudor hipotecario:
La moratoria conllevará la suspensión de los pagos del principal durante el plazo pactado por las partes, permaneciendo inalterado el resto de los términos y condiciones. El principal aplazado de pago, devengará los intereses pactados en el préstamo.
Para el caso de arrendatario/deudor hipotecario:
El arrendatario tendrá derecho a una moratoria en el pago del arrendamiento de al menos un 70 % de la cuantía de la moratoria hipotecaria, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya por acuerdo entre ambas partes.
La concesión de esta moratoria se regula con carácter obligatorio para el propietario/deudor hipotecario que se haya beneficiado de una moratoria hipotecaria. En caso contrario, el operador el que concurran dificultades financieras, podrá instar la moratoria. La redacción del RDL 25/2020 parece aplicar esta facultad la operador/deudor hipotecario, pero a mi juicio, si atendemos a la literalidad de la exposición de Motivos y del art. 7.1 y a la finalidad de esta norma, podría defenderse con fundamentación jurídica la aplicabilidad de esta facultad al operador no deudor hipotecario.
Limitaciones
En ambos casos, los beneficiarios de la moratoria no podrán distribuir beneficios, hacer devoluciones de capital, recomprar acciones propias o retribuir el capital en forma alguna hasta que haya finalizado la moratoria.
Solicitud de moratoria
No será de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de los contratos de crédito inmobiliario.
La solicitud de moratoria se podrá realizar desde el 7.07 hasta el 30.09.2020, o las ampliaciones de este último plazo que pudieran establecerse, acompañando a la misma, documental acreditativa de su objeto social, domicilio fiscal, código CNAE de su actividad, afectación a la actividad del inmueble y la existencia de las dificultades financieras.
Cumplido lo anterior, se formalizará la novación, sin necesidad del consentimiento de acreedores intermedios ni de los avalistas, frente a quienes dicha novación surtirá plenos efectos jurídicos manteniendo inalterada su posición jurídica.
Legislación aplicable Las normas reguladoras de la moratoria de deuda hipotecaria se entienden comprendidas en las reguladas en el art. 2 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de crédito.
