11 de mayo de 2021
El Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, que entró en vigor el 9 de mayo de 2021, coincidiendo con la expiración del plazo de duración del estado de alarma en España, regula una nueva prórroga de la moratoria en materia de alquiler de vivienda.
La moratoria se reguló por primera vez en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, se prorrogó mediante el Real Decreto 26/2020, de 7 de julio, que entró en vigor el 8 de julio, y se volvió a prorrogar mediante el Real Decreto Ley 37/2020, de 22 de diciembre, que regulaba como novedad respecto de los anteriores, la figura del consumidor vulnerable y un derecho de compensación económica a favor de determinados arrendadores de vivienda afectados por dichas prórrogas.
El RDL 8/2021 tiene el mismo alcance que los ya citados, excepto la moratoria hipotecaria, que no contempla, como tampoco lo hace respecto del alquiler de los locales y de los negocios. Así pues, se extiende al pago de la renta, a la duración de los contratos, a los procesos judiciales de desahucio y a los lanzamientos, y los procesos judiciales posesorios (okupas). Esta nueva prórroga se justifica al igual que las anteriores, para garantizar la protección de las familias y de colectivos vulnerables.
Veamos cada uno de ellos.
Prórroga de la moratoria del pago de la renta de alquiler de vivienda
Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y el contrato de arrendamiento se rija por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LAU), podrá solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, hasta el 9 de agosto de 2021, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado con anterioridad por las partes.
Podrá formular dicha petición desde el mismo día de entrada en vigor de este RDL.
El RDL 8/2021, frente al RDL 11/2020, de 31 de marzo, fija un plazo final de prórroga no extensible como lo hacía el de 31 de marzo, hasta máximo de 4 meses desde el fin de la prórroga.
El RDL 8/2021 nada regula en el caso de arrendador pequeño propietario. Con esta omisión, se está obviando la realidad del mercado de alquiler residencial español, en el que, el pequeño propietario/arrendador representa un 96%.
Recordaremos los requisitos de la Situación de vulnerabilidad económica derivada de la crisis del Covid 19.
De acuerdo con el RDL se entiende que existe esta situación en el inquilino, persona física o autónomo, en el que concurran conjuntamente los siguientes requisitos:
0. encontrarse en situación de desempleo, afectado por un ERTE, o por reducción de su jornada por motivo de cuidados.
- en caso de ser empresario, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria los siguientes límites:
- el límite de tres veces el IPREM, 1.694,70€
- este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
- Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será 4 veces el IPREM
- En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite será 5 veces el IPREM
- Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
No se entenderá en esta situación el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Salvo que lo sean en una cuota o parte alícuota de la misma, se haya obtenido por herencia o por transmisión mortis causa intestada, y salvo que acrediten la no disponibilidad de la misma.
La concurrencia de las circunstancias anteriores deberá acreditarse al arrendador por los medios siguientes:
- Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Número de personas que habitan en la vivienda habitual: i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. ii. Certificado de empadronamiento con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.
- Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Declaración responsable del deudor o deudores
En defecto de algún documento, se sustituirá por una declaración responsable del deudor, quien dispondrá del plazo de un mes desde la finalización del estado de alarma para su aportación.
El RDL establece unos mecanismos de responsabilidad y de reclamación de daños y perjuicios frente a la aplicación indebida de la moratoria por parte del inquilino.
Prórroga extraordinaria de la duración de los contratos de alquiler de vivienda sujetos a LAU.
Aplicable a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU que estén en vigor el 9 de mayo de 2021 y finalicen antes o el 9 de agosto de 2021, y deberá ser solicitada por el arrendatario al arrendador desde el mismo 9 de mayo, una prórroga de la duración del contrato que alcanzará un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La prórroga es obligatoria para el arrendador, salvo en los siguientes casos: (i.) que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, (ii.) que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Prórroga extraordinaria de suspensión de los procedimientos de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo del contrato sujetos a la LAU.
Aplicable desde el 9 de mayo hasta el 9 de agosto de 2021, siempre que el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Dicha solicitud se tramitará mediante incidente cualquiera que sea el estado del procedimiento.
Para que opere la suspensión, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica ya descrita. El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica. Mediante traslado de dichos informes, corresponderá a los servicios sociales valorar las medidas a adoptar por la administración, correspondiendo al Juez, decidir que interés debe prevalecer mediante un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. En caso contrario, acordará la continuación del procedimiento.
Antes del 9 de agosto de 2021, las Administraciones públicas competentes deberán, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna.
Prórroga extraordinaria de suspensión de los procedimientos de defensa de la posesión (okupación). La prórroga de esta suspensión se regula para los procedimientos de desahucio y lanzamiento regulados en los arts. 250.1. 2º, 4º y 7º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento civil, que afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional. En estos casos, el legislador atribuye al Juez, la facultad de suspender el procedimiento. Se trata en su mayor parte de
procedimientos derivados de la okupación de la vivienda mediante los que se pretende recuperar su posesión.
Estas medidas dejarán de surtir efecto en cualquier caso el 9 de agosto de 2021.
La vivienda deberá pertenecer a sociedades o a personas físicas titulares de más de 10 viviendas. Esta última condición plantea varios problemas de interpretación en cuanto al alcance de la titularidad y la naturaleza de la misma: plena propiedad, copropiedad, nuda propiedad, etc.
Por su parte el demandado deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Asimismo, deberá tratarse de una persona dependiente tal como la define la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, víctima de violencia de género, o tener a su cargo en la misma vivienda a una persona dependiente o a un menor de edad.
Acreditadas por el demandado aquellas circunstancias, el Letrado de la Administración de Justica dará traslado al demandante, así como a los servicios sociales competentes, quienes, mediante un informe, deberán valorar la situación de vulnerabilidad del demandado y proponer las medidas a aplicar por la administración competente. Finalmente, corresponderá al Juez decidir sobre la suspensión o continuación del procedimiento.
La suspensión se alzará por acuerdo del Juez, previa adopción de las medidas propuestas por los servicios sociales, y en su defecto, antes del 9 de agosto de 2021.
En ningún caso procederá la suspensión del procedimiento en los siguientes supuestos:
- Si se trata de la vivienda habitual o segunda residencia de una persona física (sea o no titular de más viviendas).
- Si se trata de la vivienda habitual o segunda residencia de una persona física por cesión de su titular persona jurídica.
- Si la entrada o la permanencia en la vivienda es consecuencia de la comisión de un delito. Sin embargo, esta situación no sería aplicable mientras el delito no sea sentenciado en firme por un Tribunal.
- Si existen indicios racionales de que en la vivienda se está utilizando para realizar actividades ilícitas.
- Si se trata de viviendas sociales públicas o privadas y ya estuvieran asignadas.
- Si se ha producido con posterioridad al 9 de mayo de 2021, fecha de entrada en vigor del RDL.
Prórroga de los plazos para solicitar compensación económica a favor de los arrendadores y propietarios.
El propietario podrá solicitar dicha compensación hasta el 9 de septiembre de 2021. Su solicitud deberá estar debidamente razonada y justificada. Estas compensaciones serán satisfechas por las Comunidades Autónomas con cargo al Plan Estatal de Vivienda. Mediante Real Decreto se regulará el procedimiento de presentación, tramitación y resolución de las solicitudes.
Tendrán derecho a ella los afectados por la suspensión del procedimiento en curso a la entrada en vigor del RDL, en el caso de que la administración competente no adopte las medidas necesarias informadas por los servicios sociales en el plazo de los 3 meses siguientes a la fecha del informe. La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre determinado a partir del índice de referencia del precio de alquiler u
otras referencias objetivas representativas del mercado de alquiler de vivienda. Dicho valor no podrá ser superior a la renta que viniera satisfaciendo el inquilino, en cuyo caso, la compensación consistirá en esta cantidad.
A ello, se añaden los gastos corrientes de la vivienda asumidos por el arrendador y debidamente acreditados, que haya asumido desde la fecha de la suspensión hasta el levantamiento de la suspensión. ¿Se podrían incluir aquí los gastos devengados y no pagados por el inquilino antes de la entrada en vigor del RDL pero asumidos por el propietario en el plazo legal? Pensemos en las reparaciones o en los posibles desperfectos ocasionados en la vivienda en ese plazo y, que, necesariamente, deberá asumir el propietario cuando recupere su posesión.
En el caso de suspensión de un procedimiento de los regulados en el art. 250.1 de la LEC mencionados, los propietarios podrán solicitar la compensación si acreditan el perjuicio económico ocasionado por ello debido a que la vivienda se encontraba a la venta o alquilada antes de la entrada. A ello se añadirán los gastos corrientes en los términos ya vistos.
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