Sobre la caducidad y la transmisibilidad de las licencias de obra.

21 de agosto de 2019. La no comunicación al Ayuntamiento de la transmisión de una licencia de obras, no afecta a la legalidad de las obras ejecutadas al amparo de la misma por el adquiriente- nuevo titular de la misma.

La sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Quinta, de 21 de diciembre de 2000 resume la doctrina jurisprudencial del citado Tribunal, expresada en numerosas sentencias, en relación con el instituto de la caducidad de las licencias municipales de obras y los requisitos que deben concurrir para que se declare la caducidad, que es la siguiente: «1.º La caducidad no opera automáticamente sino que exige un acto declarativo, previa la tramitación del correspondiente expediente. 2.º La caducidad exige que haya plena constancia de la inequívoca voluntad del titular de la licencia de abandonar la obra y su proyecto de construir. 3.º Para su declaración no basta con la simple inactividad del titular sino que será precisa una ponderada valoración de los hechos, ya que no puede producirse a espaldas de las circunstancias concurrentes y de la forma en que los acontecimientos se sucedan. 4.º Al suponer la caducidad un poderoso impedimento para el ejercicio de auténticos derechos adquiridos, siempre ha de ser interpretada con carácter restringido».

Para el Tribunal Supremo no tiene lugar la caducidad automática de la licencia por el mero transcurso del plazo previsto en la misma, sino que es necesario un previo expediente que así lo declare, con audiencia al interesado.

En el caso concreto, no se llevó a cabo tal expediente de declaración de caducidad, y en consecuencia, el Tribunal Supremo entiende que no procede suspender la inscripción de la obra nueva por la posible caducidad de dicha licencia.

Por lo que partiendo de la presunción de validez y eficacia del acto administrativo – artículo 39 de la Ley 39/2015–, mientras que la licencia concedida no sea declarada expresamente ineficaz, debe ser aceptada como título administrativo habilitante a los efectos del artículo 28.1 de la Ley de Suelo, sin perjuicio de la notificación posterior que deba realizar el registrador conforme al artículo 65.3.

En cuanto a la transmisibilidad de las licencias de obra.

La licencia urbanística de obras tiene carácter real. Su objeto es controlar que la obra a realizar se ajusta a la legalidad, con independencia de la persona del solicitante. La licencia es otorgada a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de tercero. En consecuencia, las licencias son susceptibles de transmisión, debiendo comunicarse la misma al Ayuntamiento, sin lo cual quedarán ambos sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren para el titular (artículo 13 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales).

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, de 15 de enero de 2004, resume la jurisprudencia en esta materia, y expresamente indica que la constancia por el Ayuntamiento del cambio de titular de la licencia de obras puede hacerse por dos vías alternativas: la bilateral, que no es otro que la conformidad del anterior titular, y otra, que no precisa dicha conformidad, “que consiste en la acreditación de que se ha adquirido por cualquier medio, ínter vivos o mortis causa, la propiedad o posesión del inmueble en cuestión”.

Por otro lado, de acuerdo con el párrafo tercero del artículo 21.1 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, «se exceptúan de la obligación a que se refiere el párrafo primero (obligación de la Administración de dictar resolución expresa y de notificarla en todos los procedimientos) (…) los procedimientos relativos al ejercicio de derechos sometidos únicamente al deber de declaración responsable o comunicación a la Administración». Por tanto, mientras las partes o una de ellas, comuniquen y acrediten al Ayuntamiento haberse producido dicha transmisión, no se le puede exigir al interesado por parte del Registrador, que aporte una resolución expresa relativa a la efectiva adquisición de dicha licencia. El registrador no puede alegar como defecto que impide la inscripción la falta de acreditación de titularidad de la licencia de obras concedida. 

En cualquier caso, la consecuencia de la falta de comunicación será la responsabilidad conjunta de transmitente y adquirente de la licencia frente a la Administración de las consecuencias que se puedan producir, pero no es un impedimento para ejercitar dicha licencia. Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Cuarta, de 24 de mayo de 2000, entre otras.

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