25 de agosto de 2023.
En Cataluña, existe la obligación de que, el transmisor que quiera transmitir onerosamente un conjunto inmueble, debe comunicar a la Administración correspondiente las condiciones de transmisión del bien con tal de que, si ésta quiere, ejerza su derecho en el plazo de dos meses, y en consecuencia, adquiera el bien en las condiciones comunicadas. Esto es lo que se conoce como el derecho de tanteo de la Administración.
Encontramos dos tipos de derechos de adquisición preferente regulados en el Libro V del Código Civil Catalán. Por un lado, el referido tanteo, es decir, el derecho que faculta al titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquiriente, y por otro, el retracto, es decir, el derecho que faculta al titular para subrogarse en el lugar del adquirente en las mismas condiciones convenidas una vez ya se ha producido la transmisión.
Estos derechos de adquisición preferente son derechos reales limitados que permiten limitar el derecho de propiedad ya sea en interés público o privado. Sin embargo, estas limitaciones son de interpretación restrictiva. Debe tenerse en cuenta que el hecho que ambos se ejerzan en las mismas condiciones cumple una doble función: posibilitar la adquisición por el titular del derecho real limitado y asegurar que el titular de la propiedad reciba la contraprestación prevista.
Siguiendo tal razonamiento, el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo (en adelante “TRLU”) prevé, en interés público, dichos derechos en su capítulo IV como medios para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda, permitiendo a la Administración pública delimitar determinadas áreas en las que adquirir bienes y derechos para tal fin, siempre que se trate de transmisiones onerosas y afecte, o bien, a suelos de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección pública, o bien, a viviendas no arrendadas y arrendadas, teniendo en cuenta en este último caso el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Es decir, siempre que se transmita el conjunto del inmueble.
Cabe tener en cuenta que el TRLU excluye las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar.
El concepto de trasmisión onerosa a efectos de derecho de tanteo se ha definido por la RESOLUCIÓN JUS/2745/2023, de 19 de julio, dictada en respuesta a la consulta formulada a la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación por parte del Colegio Notarial de Cataluña, sobre los derechos de adquisición preferente de la Administración en la transmisión de bienes inmuebles, y ésta ha realizado una interpretación sistemática del preámbulo del Decreto Ley 1/2015, de 24 de marzo, entendiendo que entraría dentro del supuesto de hecho toda transmisión de viviendas con independencia de quien fuera el transmitente.
Dicha resolución declara que si bien en otras resoluciones la Dirección General ha entendido que la atribución de acciones o participaciones sociales supone una contraprestación a efectos de transmisión onerosa, no entiende que se incluya dentro del supuesto previsto en el artículo 25 de la LAU a efectos del nacimiento de un derecho de tanteo, puesto que respetando la interpretación restrictiva que debe hacerse de dichos derechos reales limitados, el mencionado artículo prevé el nacimiento del derecho de tanteo sólo para el caso en que la transmisión onerosa se realice mediante un contrato de compraventa, pero no mediante una aportación de bienes a una sociedad. De este modo, se limita el derecho de la Administración solamente para el caso en que la transmisión se realice mediante un contrato de compraventa.
Cabe destacar que, en este caso, coincidían la identidad de la persona física transmitente con la del socio único de la sociedad, entendiendo la Dirección General que es como si se tratara de dos sociedades pertenecientes al mismo grupo, y, por tanto, no existiría derecho de tanteo y retracto.
Volviendo al TRLU, en cuanto al beneficiario de dicho derecho, son cuatro los posibles sujetos: el Instituto Catalán del Suelo en caso de tratarse de terrenos destinados a uso de vivienda, los ayuntamientos, los promotores sociales privados o públicos de viviendas y entidades sin ánimo de lucro que se dediquen a la promoción de viviendas de protección oficial y los ocupantes legales de la vivienda que sea objeto del ejercicio de tanteo o de cualquier otra vivienda del conjunto del inmueble siempre que cumplan con las condiciones de acceso al Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial.
Además, en caso de ejercer ésta su derecho de tanteo, se le da un plazo de 3 meses desde la notificación al transmisor para formalizar la adquisición del bien, decayendo la comunicación del transmisor a los 6 meses desde que se realizó si no se produjera la transmisión del bien.
Respecto al derecho de retracto, éste se debe ejercer a los tres meses a partir de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, o bien, en el momento en que la Administración tenga conocimiento de la enajenación, y se prevé que aparezca en dos momentos. El primero, cuando no se cumpla con la obligación de comunicación a la Administración de la transmisión del conjunto del inmueble y el segundo, cuando, habiendo realizado la comunicación y antes de que caduque el derecho de tanteo, se realice la transmisión en condiciones menos onerosas a las comunicadas.
